Unwirksame Übertragung der Schön­heits­reparatur­pflicht bei unrenoviert übergebenen Mieträumen gilt auch für gewerbliche Mietver­hältnisseMieter muss ohne Kompensation nicht die von ihm nicht zu vertretenen Ab­nutzungs­erscheinungen beseitigen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2013 hatte eine Firma vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden, ohne dass die Mieterin eine Kompensation erhielt, war sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als die gewerblichen Mietver­hältnisse im Januar 2017 endeten, verlangten die Vermieter daher die Durchführung der vereinbarten Schön­heits­re­pa­raturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung und klagten gegen die ehemalige Mieterin auf Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von ca. 33.600 Euro.

Landgericht weist Schaden­s­er­satzklage ab

Das Landgericht Leipzig wies die Schaden­s­er­satzklage ab. Seiner Auffassung nach seien nämlich die Regelungen zur Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen unwirksam, weil die Wohnungen in einem renovie­rungs­be­dürftigen Zustand übergeben wurden. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung ein.

Oberlan­des­gericht verneint ebenfalls Pflicht zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen

Das Oberlan­des­gericht Dresden bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und beabsichtigte daher die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Die Beklagte sei nicht zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen der vier Wohnungen verpflichtet. Die Regelung in den Mietverträgen zur Übertragung der Schön­heits­re­pa­ra­tur­pflicht auf die Beklagte sei wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Rechtsprechung zu Wohnraum­miet­ver­trägen gilt auf für gewerbliche Mietver­hältnisse

Die Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs zu Wohnraum­miet­ver­trägen hinsichtlich der Unwirksamkeit der formu­la­r­ver­trag­lichen Überwälzung der laufenden Schön­heits­re­pa­raturen für den Fall, dass dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich gewährt wird (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - und BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 -), sei nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts auf gewerbliche Mietverträge übertragbar. Hier wie da weiche die Schönheitsreparaturklausel in für den Mieter unangemessener Art und Weise von der vertraglichen Regelung ab, indem sie dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnut­zungs­er­schei­nungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren. Hinzu komme, dass im Falle der Renovierung der Mieter die Mieträume in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgibt, als diese zum Zeitpunkt der Übergabe an ihn hatten.