Auf Mietmangel beruhende Betriebskosten sind nicht umlagefähigKeine Kosten­tragungs­pflicht für hohen Wasserverbrauch aufgrund Mietmangels

In dem zugrunde liegenden Fall wies die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 einen rund vierfach höheren Wasserverbrauch auf, als die Abrechnungen für die Jahre 2012 und 2014. Die Mieter der Wohnung, ein älteres Ehepaar, führten dies auf einen Mangel der Toilet­ten­spülung oder des Boilers zurück. Sie hatten diesbezüglich die Vermieterin im Oktober 2013 bereits informiert, die sogleich Repara­tur­versuche in Auftrag gab. Trotz dessen war die Vermieterin der Meinung, die Mieter müssten die hohen Wasser­ver­brauchs­kosten tragen. Da sich die Mieter weigerten, die zu hohen Kosten zu tragen, erhob die Vermieterin Klage. Das Amtsgericht Rostock gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Kein Anspruch auf Zahlung der zu hohen Wasser­ver­brauchs­kosten

Das Landgericht Rostock entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf Zahlung der zu hohen Wasser­ver­brauchs­kosten zu. Zwar haben die Mieter nach dem Mietvertrag die Betriebskosten einschließlich der Wasserkosten zu tragen. Es lasse sich jedoch nicht feststellen, dass die Kosten für den Mehrverbrauch unter die Betriebskosten fallen.

Keine Umlagefähigkeit von auf Mietmangel beruhenden Betriebskosten

Nach Ansicht des Landgerichts sein Kosten nicht als Betriebskosten umzulegen, die ihre alleinige Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters, sondern des Vermieters gehöre. Zwar genüge der Vermieter seiner Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf Betriebskosten, wenn er den nach von fehlerfrei arbeitenden Messgeräten erfassten Verbrauch die Betriebskosten ermittelt und umlegt. Könne der Mieter aber plausible Umstände darlegen und beweisen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf einen bestim­mungs­gemäßen Verbrauch der Mietsache, sondern auf einen Mietmangel oder einem nicht in der Risikosphäre des Mieters liegenden Umstand beruhe, müsse der Vermieter diese Umstände ausräumen. Solche Umstände seien anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zum Verbrauch in der vorherigen oder späteren Zeit signifikant gestiegen sei, sich hierfür keine den Mietern zuzurechnende Erklärung finden lasse und sich die Steigerung durch einen Mietmangel erklären lassen. So lag der Fall hier.

Mehrverbrauch aufgrund mangelhafter Toilet­ten­spülung oder mangelhaftem Boiler

Der Mehrverbrauch der Mieter lasse sich nach Auffassung des Landgerichts nicht mit einem geänderten Verbrauchs­ver­halten erklären. Vielmehr sei es naheliegend dass ein Wasserverlust vorgelegen habe, der seine Ursache in einem Mangel der Toilet­ten­spülung oder des Boilers gehabt habe. Insoweit sei zu beachten, dass es zu Beanstandungen der Mieter und zu Repara­tur­ver­suchen kam.