Kein Recht auf Einstellungen der Zahlung von Gewer­be­raummiete wegen Corona-PandemieBehördlich angeordnete Geschäfts­schließung stellt weder Mangel noch Störung der Geschäfts­grundlage dar

Die Beklagte, die in Deutschland über mehrere hundert Warenhäuser verfügt, zahlte für eines ihrer Geschäftslokale, welches sich im nördlichen Emsland befindet, im April 2020 die vereinbarte Miete nicht. Zuvor hatte sie mit gleichlautenden Schreiben ihren Vermietern, unter anderem auch der Klägerin, mitgeteilt, dass sie die Mietzahlungen einstelle und erwarte, dass während der von der WHO angekündigten offiziellen Dauer der COVID-19 Pandemie eine Reduzierung der Miete und anderer Nutzungs­entgelte erfolge, die dem Rückgang des "Verkehrs" entspreche. Für den Zeitraum nach der Pandemie erwarte sie von den Vermietern weitere Mietanpassungen und andere relevante Unterstützungen. Die Klägerin hat vorgerichtlich die Auffassung vertreten, ein Sachmangel der Mietsache im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehe nicht, da die Beklagte in der Nutzung der Räume frei sei. Darüber hinaus sei der Vertrieb von Waren auf anderem Weg noch möglich. Schließlich treffe die Beklagte das Verwen­dungs­risiko der Räumlichkeiten. Die Beklagte hat die Abweisung der Klage beantragt. Sie machte unter anderem geltend, dass durch die öffentlich-rechtliche Schlie­ßungs­a­n­ordnung die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung aufgehoben sei. Die Zugänglichkeit eines Geschäftslokals für den Publi­kums­verkehr sei eine Grundbedingung einer einzel­han­dels­ge­werb­lichen Vermietung. Jedenfalls liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, was zu einem vollständigen Wegfall der Mietzah­lungs­pflicht führe.

LG: Mieter trägt Verwendungs- und Gewinn­er­zie­lungs­risiko

Das LG Osnabrück gab nun der Vermieterin recht. Das Verwendungs- und Gewinn­er­zie­lungs­risiko treffe beim Gewer­be­raum­miet­vertrag den Mieter. Eine Vereinbarung zu Besucher- und Kundenfrequenz sei nicht getroffen worden. Die behördlich verordneten Beschränkungen rechtfertigten nicht die Annahme eines Mangels von zum Betrieb eines Einzel­han­dels­ge­schäfts vermieteten Räumlichkeiten. Die Gründe, die zu den angeordneten Nutzungs- und Betrie­bs­be­schrän­kungen geführt hätten, beruhten weder auf dem baulichen Zustand noch auf der Lage der Mietsache.

Anspruch der Klägerin wegen einer Störung der Geschäfts­grundlage

Ebenso wenig entfalle der Anspruch der Klägerin wegen einer Störung der Geschäfts­grundlage. Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie für den Einzelhandel seien zwar nicht vorhersehbar gewesen. Sie seien jedoch weder dem Risikobereich der Klägerin noch demjenigen der Beklagten zuzuordnen. Es könne wegen der Unwägbarkeiten in Erwägung gezogen werden, dass die Nachteile solidarisch von beiden Parteien getragen würden. Eine solche Anpassung komme allerdings nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am Vertrag für die Beklagte unzumutbar sei. Hierzu seien die konkreten Auswirkungen für beide Vertrags­parteien zu berücksichtigen. Nach Auffassung der Kammer war das Vorbringen der Beklagten nicht ausreichend, um das Festhalten am Vertrag als unzumutbar zu bewerten. Zum einen seien nicht sämtliche Mitarbeiter in Kurzarbeit gewesen. Zum anderen habe die Möglichkeit des Online-Handels bestanden.

Verhalten der Beklagten widerspricht den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes

Schließlich widerspreche das Verhalten der Beklagten auch den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes. Die Beklagte habe in ihrer Mitteilung über die Zahlungs­ein­stellung gegenüber der Klägerin sowie ihren weiteren Vermietern unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, einseitig Risiken auf die Klägerin sowie die weiteren Vermieter abwälzen zu wollen, ohne - in Anbetracht der für alle Marktteilnehmer neuen Situation - nach einer konstruktiven Lösung zu suchen. Unter Berück­sich­tigung dessen könne die Beklagte nach Auffassung der Kammer nicht erwarten, im Rahmen einer umfassenden Inter­es­se­n­ab­wägung eine Reduzierung der Mietzah­lungs­ver­pflichtung zu erreichen. Die Beklagte hat die Möglichkeit, das Urteil des Landgerichts Osnabrück mit der Berufung zum Oberlan­des­gericht Oldenburg anzugreifen.