Marktunübliche niedrige Pacht - Räumungsklage gegen Kinobetreiber erfolgreichKündigung des Pachtvertrags wirksam

Mit ursprünglichem Pachtvertrag aus dem Jahr 1956 verpachteten die damaligen Miteigentümer mehrere Räume nebst Inventar zum Betrieb eines Licht­spiel­theaters. Im Jahr 2006 wurde vereinbart, dass der Pachtvertrag mit allen schriftlichen Nachträgen auf die Beklagte übertragen wird. Das u.a. mit dem streit­ge­gen­ständ­lichen Kino im Zentrum Münchens bebaute Grundstück steht im Eigentum einer Bruch­teils­ge­mein­schaft. Der dem Kläger zustehende Mitei­gen­tums­anteil entspricht 80 %. Die weiteren Mitei­gen­tums­anteile verteilen sich auf weitere Personen, wobei zu Gunsten von wiederum drei weiteren Personen jeweils ein Nießbrauchsrecht besteht. Die drei Nießbrauchs­be­rech­tigten sowie der Kläger bilden eine Verpäch­ter­ge­mein­schaft, die jetzt Vertragspartner der Beklagten waren. Nachdem die Verwalterin die Kündigung des Pachtvertrages erklärte und über die Wirksamkeit der Kündigung Streit entstand, luden im April 2019 die Verwalterin und der Kläger die Verpäch­ter­ge­mein­schaft nebst allen Eigentümern zu einer Versammlung ein. Nach dem Protokoll der Versammlung stimmten über 90 % der Mitei­gen­tums­anteile für die Genehmigung der Kündigung des Pacht­ver­hält­nisses sowie für den Ausspruch einer weiteren Kündigung. In der Folge wurde nochmals der Pachtvertrag durch die Verwalterin sowie durch den Kläger zum 30.06.2020 gekündigt. Die Beklagte wies die Kündigung zurück. Die Gesellschafter der Beklagten, zu denen auch drei Miteigentümer der Bruch­teils­ge­mein­schaft (Mitverpächter) gehörten, beschlossen im Juli 2020 sodann einstimmig, zur Verteidigung einer Räumungsklage anwaltliche Unterstützung zu nehmen. Im März 2021 erklärten zwei Mitverpächter sodann schriftlich, sie ziehen ihre Zustimmung zur Beendigung des Pacht­ver­hält­nisses in der Versammlung vom 10.05.2019 zurück, da ihnen zu diesem Zeitpunkt nicht alle Tatsachen offengelegt worden seien. Das Pachtverhältnis solle fortgesetzt werden.

Kündigung stellt eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Grundstücks dar

Das LG ist der Auffassung des Klägers gefolgt, dass die Pacht marktunüblich niedrig sei und hat einen Heraus­ga­be­an­spruch der Verpäch­ter­ge­mein­schaft bejaht. Eine Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.06.2025 ist damit nicht erfolgt. Eine Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.06.2025 ist damit nicht erfolgt. Jedenfalls die der Beklagten zugestellte ordentliche Kündigung durch den Kläger im Juni 2019 hat den Pachtvertrag wirksam zum 30.06.2020 beendet, weil der Beschluss vom 10.05.2019 wirksam war und dem Kläger im Verhältnis zur Beklagten die notwendige Verfügungs- und Vertre­tungsmacht verlieh. Die Kündigung habe durch Stimmenmehrheit (§ 745 BGB) beschlossen werden können, da auch die streit­ge­gen­ständliche Kündigung des Pachtvertrages vorliegend nach Auffassung des Spruchkörpers als eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Grundstücks anzusehen ist. Das Gericht verwies dabei darauf, dass die Ordnungs­mä­ßigkeit einer Maßnahme aus objektiver Sicht zu beurteilen ist. Dabei ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers entscheidend.

Gezahlte Pacht marktunüblich niedrig

Nach Einschaltung eines Sachver­ständigen kam das LG zu der Überzeugung, dass zum Zeitpunkt des Beschlusses vom 10.05.2019 und das nachfolgenden Kündi­gungs­er­klärung bei einer Neuverpachtung der Räume als Kino deutlich höhere Pachterträge hätten erzielt werden können. Nach dem erholten Sachver­stän­di­gen­gut­achten betrug die marktgerechte Jahres­net­topacht für die angenommene Weiternutzung als Kino im Jahr 2019 32,2 % mehr als die im Vergleichsjahr 2019 geschuldete Pacht. Auch in einer Gesamtschau unter Berück­sich­tigung aller Aspekte des Einzelfalls erschienen der Beschluss und die zweite Kündi­gungs­er­klärung als wirtschaftlich vernünftig. Dies selbst unter Berück­sich­tigung eines Leerstandes nach einem Betrei­ber­wechsel, weil es sich bei dem streit­ge­gen­ständ­lichen Kino um ein Unikat handelt. Die Gefahr eines längerfristigen Leerstands konnte das LG jedoch nicht erkennen. Das LG betonte zudem, dass es vorliegend den Bruch­teils­ei­gen­tümern bzw. der Verpäch­ter­ge­mein­schaft unbenommen bleibe, lediglich den Betreiber des Kinos zu wechseln. Hierdurch würde das Grundstück nicht wesentlich verändert. Über die zwischen den Parteien umstrittene (denkmal­schutz­rechtliche) Zulässigkeit einer anderen, möglicherweise finanziell lukrativeren Grund­s­tücks­nutzung hat das LG nicht entschieden.