Mieter kann bei erheblichem Schim­mel­pilz­befall Miete um 25 Prozent mindernZur Beweis­last­ver­teilung hinsichtlich des Ursprungs des Schimmels

Im zugrunde liegenden Fall trat in mehreren Räumen einer Mietwohnung Schimmel auf. Es waren Außenwände in der Küche, im Badezimmer, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und einem weiteren kleinen Zimmer betroffen. Mieterin und Vermieter stritten sich, wer für den Schimmel verantwortlich sei. Der Vermieter warf der Mieterin falsches Wohnverhalten vor.

Erheblicher Schimmelbefall

Das Landgericht Hamburg entschied, dass die Mieterin wegen des erheblichen Schimmelbefalls zu einer Mietminderung von 25 % berechtigt sei (§ 536 Abs. 1 BGB). Ferner verurteilte es den Vermieter zur Beseitigung des Schimmels.

Vermieter trägt Beweislast

Grundsätzlich stelle Schim­mel­pilz­befall einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel im Sinne der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar, führte das Gericht aus. Wenn - wie hier - zwischen Mieter und Vermieter streitig sei, ob dieser Umstand vom Mieter wegen des Verstoßes gegen die ihm obliegenden Obhutspflicht zu vertreten sei, habe der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handele (ebenso LG Osnabrück, Urteil v. 02.12.1988 - 11 S 277/88 -).

Gebäude muss nach dem Stand der Technik zur Bauzeit errichtet sein

Darüber hinaus müsse der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem - in der Regel vertraglich vorausgesetzten - Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärme­tech­nischen Baumängeln sei und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüf­tungs­maß­nahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn dieser Nachweis geführt sei, sei in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt.

Vermieter kam im Fall seiner Beweislast nicht nach

Hier im Streitfall habe der Vermieter den ihm obliegenden Beweis, dass der vorhandene Schim­mel­pilz­befall nicht auf bauseitigen Ursachen beruht, nicht erbracht. Erst wenn dieser Beweis erbracht worden wäre, wäre es auf die weitere Frage angekommen, ob der Mieter seine Obliegenheit zur hinreichenden Belüftung der Wohnung erfüllt hat.