Kein Schaden­s­er­satz­an­spruch für Kapitalanleger bei richtigen Angaben in einem Verkauf­sprospekt

Eine Vielzahl von Kapitalanlegern beteiligte sich in den 90iger Jahren des vergangenen Jahrhunderts an mehreren geschlossenen Immobilienfonds. Mit den Klagen machen sie Schaden­s­er­satz­ansprüche u.a. gegenüber der Gründerin des in Form einer Komman­dit­ge­sell­schaft gestalteten geschlossenen Immobilienfonds geltend. Diese wurde von der Beklagten zu 1), die im Zeitraum 1981 bis 2000 insgesamt 39 geschlossene Immobilienfonds an den Markt gebracht hat, konzipiert und als Gesell­schafterin mit gegründet.

Im Dezember 1994 gab die Beklagte zu 1) einen Prospekt heraus, mit dem für eine Beteiligung an dem Fonds geworben wurde. Der Fonds erwarb in Berlin und Frankfurt am Main zwei Grundstücke zur Bebauung mit Büro- und Geschäfts­ge­bäuden.

Die Fonds machten Verluste, wobei den Klägern ihrem Kapitalanteil entsprechende Beträge als Verluste aus Vermietung und Verpachtung zur steuerlichen Geltendmachung zugewiesen wurden.

Bei den Mietobjekten kam es zu verschiedenen wirtschaft­lichen Schwierigkeiten, die dazu führten, dass die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits in dem Rechen­schafts­bericht der D-Bank über das Geschäftsjahr 2003 informiert wurde, dass der Eintritt der Zahlungs­un­fä­higkeit mit der Folge einer Insolvenz der Gesellschaft nicht ausgeschlossen werden könne.

Mit ihrer Klage macht die Klägerin macht geltend, dass der Fondsprospekt verschiedene falsche Angaben enthalten habe und ihr deshalb ein Anspruch auf Schadensersatz zustehe.

Dem folgte die 19. Zivilkammer nicht. Die Kammer führt in ihrer Entscheidung aus:

…Es bestehen aber auch unter dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertrags­ver­hand­lungen keine Schaden­s­er­satz­ansprüche der Klägerin wegen einer fehlerhaften Aufklärung und Beratung durch den beim Vertrieb der Anteile verwendeten Prospekt (sogenannte Prospekthaftung im weiteren Sinne). ……Ein solcher Anspruch besteht nämlich bereits deshalb nicht, weil der verwendete Verkauf­sprospekt nach Auffassung der Kammer keinen Fehler enthält.

Ein zum Vertrieb einer Kapitalanlage dienender Prospekt muss sachlich richtig sein, es dürfen keine wesentlichen Umstände fehlen und das Gesamtbild, das der Prospekt von der Anlage entwickelt, muss richtig sein. Werturteile und Prognosen müssen ausreichend durch Tatsachen gestützt sein, auf sachgerechten Maßstäben beruhen und nach anerkannten kaufmännischen Grundsätzen vertretbar sein. Dabei ist letztlich auf den für den aufmerksamen Leser des Prospekts erzielten Gesamteindruck abzustellen, gerade gesell­schafts­rechtliche Beteiligungen stellen ein hinsichtlich der Risiken so komplexes Anlageprodukt dar, dass schon von daher eine auch für den flüchtigen Leser wahrnehmbare und auf wenige zentrale Risikofaktoren konzentrierte Risiko­in­for­mation unmöglich ist. Gemessen an diesen Anforderungen hat die Klägerin einen Prospektmangel nicht schlüssig dargetan.

Soweit die Klägerin allgemein behauptet, die Beschreibung der Lage des Objekts in Berlin sei unzutreffend, ist dies im Hinblick auf die erfolgte Darstellung der Beklagten nicht als hinreichend substantiiert anzusehen. Die Beklagten haben unter Vorlage eines Auszuges aus dem Berliner Stadtplan (Anlage B3) dargelegt, dass sich das Objekt in einer erstklassigen Lage Berlins, unmittelbar umgeben von Botschaften und Ministerien, befindet. Im Übrigen ergibt sich auch aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Ausschnitt aus der Berliner Zeitung vom 22.06.1995, dass das Objekt in der Mitte Berlins gelegen ist, und nicht "auf dem ehemaligen Mauerstreifen in einer Randlage", wobei eine Definition für den Begriff "Randlage" seitens der Klägerin nicht gegeben wird.

Auch soweit die Klägerin allgemein vorträgt, die im Prospekt angegebenen anfänglichen Miethöhen hätten deutlich über den Marktwerten gelegen, ist dies nicht ausreichend substantiiert bzw. unzutreffend. Schon aus der von der Klägerin vorgelegten Aufstellung der IHK Berlin aus Januar 2004 ergibt sich, dass die im Prospekt angegebenen Mietwerte von 23 €/m² (45 DM/m²) für Büroräume und 38,35 €/m² (75 DM/m²) für Ladenflächen nicht überhöht waren….

…Ergänzend ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass das Vorbringen der Klägerin zu angeblich im Prospekt überhöht angegebenen Mietwerten schon nicht hinreichend konkret ist, weil die Klägerin lediglich die in der Aufstellung der IHK angegebenen Werte für das Jahr 1994 in Ansatz bringt, sie jedoch auf Mietwerte für den Bezugszeitraum, d.h. ab dem 01.01.1997, hätte abstellen müssen….

…….Ohne Substanz ist wiederum die Behauptung der Klägerin, die Objekt- und Instand­hal­tungs­kosten und das Mietaus­fa­ll­risiko seien zu niedrig angesetzt worden. Die Klägerin trägt auch hier nicht vor, welche Werte ihrer Ansicht nach angemessen gewesen wären."