Wohnei­gen­tumsrecht: Nächtliches Verschließen der Haustür darf wegen dadurch bedingter erheblicher Einschränkung der Flucht­mög­lichkeit nicht in Hausordnung geregelt werdenVorliegen einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungs­ei­gentümer und Besucher

In dem zugrunde liegenden Fall beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Mai 2011 mehrheitlich die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass die Haustür in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr im allgemeinen Interesse verschlossen zu halten sei. Mehrere Wohnungseigentümer erhoben gegen diesen Beschluss jedoch Klage. Nachdem das Amtsgericht Kassel die Klage abwies, musste sich das Landgericht Frankfurt a.M. mit dem Fall beschäftigen.

Regelung zur nächtlichen Haustür­ver­schließung entsprach keiner ordnungsgemäßen Verwaltung

Das Landgericht Frankfurt a.M. erkannte zwar an, dass dem Siche­rungs­be­dürfnis durch eine geschlossene Haustür in höherem Maße als durch eine nicht­ver­schlossene Haustür Rechnung getragen werden könne. Dennoch habe die Regelung in der Hausordnung keiner ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entsprochen. Denn das Abschließen der Haustür habe zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungs­ei­gentümer und ihrer Besucher geführt.

Vorliegen einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungs­ei­gentümer und Besucher

Das Landgericht gab zu bedenken, dass ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation bei verschlossener Haustür nur möglich sei, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Da aber gerade in Panik­si­tua­tionen nicht sichergestellt werden könne, dass jeder Hauseigentümer und Besucher bei der Flucht einen Schlüssel griffbereit dabei hat, werde die Flucht­mög­lichkeit erheblich eingeschränkt. Eine verschlossene Haustür könne sich daher als tödliches Hindernis erweisen. So werde z.B. in der mietrechtlichen Rechtsprechung eine Regelung dahingehend, dass die Haustür verschlossen ist, in Mietverträgen als unzulässig angesehen (vgl. AG Frankfurt am Main, Urteil v. 15.04.2005 - 33 C 1726/04-13 und LG Köln, Urteil v. 25.07.2013 - 1 S 201/12).

Ermöglichen einer leichten Flucht sowie Verschluss der Haustür durch besonderes Haustür­schlie­ßungs­system

Nach Ansicht des Landgerichts habe es zudem besondere Haustür­schlie­ßungs­systeme gegeben, die sowohl das Interesse an einem Verschluss der Haustür als auch das Interesse an einer leichten Flucht vereinigen konnten.