Mietminderung von 40 % bei Lärmbelästigung durch zwei GaststättenNettokaltmiete ist der Minderung zu Grunde zu legen

In dem zugrunde liegenden Fall minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, da in der Zeit von 22 bis spätestens 4 Uhr von zwei Gaststätten im Erdgeschoss des Hauses Lärm ausging. Der Vermieter erkannte das Minderungsrecht nicht an und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Recht zur Mietminderung wegen Ruhestörung bestand

Das Landgericht Berlin entschied gegen den Vermieter. Die Mieter seien dazu berechtigt gewesen ihre Miete gemäß § 537 BGB (jetzt: § 536 BGB) zu mindern. Das Gericht hielt eine Minderungsquote von 40 % für angemessen, da an sechs Stunden des Tages die Lärmbe­läs­ti­gungen auftraten und daher die Wohnung ein Viertel des Tages in ihrem Gebrauch beeinträchtigt gewesen sei. Eine höhere Quote sei angesichts dessen, dass tagsüber und in den frühen Abendstunden keine Ruhestörungen vorlagen, nicht in Betracht gekommen.

Minderung von der Nettokaltmiete

Das Gericht war der Ansicht, dass die Minderung von der Nettokaltmiete vorzunehmen sei. Denn der Mangel durch die Lärmbe­ein­träch­tigung habe keinen Einfluss auf die Betriebkosten gehabt. Diese Ansicht ist jedoch seit der Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03 - überholt. Die Minderung ist danach stets von der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) vorzunehmen.