Vermietung der Wohnung über airbnb: Unwirksamkeit einer vermie­ter­seitigen Kündigung aufgrund rechtswidrigen Eindringens in Wohnung und Anfertigung von FotosSchwerwiegende Verletzung des Per­sönlich­keits­rechts des Mieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Mai 2017 erhielt ein Wohnungsmieter eine Kündigung, da er im April 2017 die Wohnung für eine Nacht über airbnb vermietet hatte und nach erfolgter Abmahnung durch die Vermieter die Wohnung nochmals im Mai 2017 für eine Nacht vermietet hatte. Die Vermieter erlangten Kenntnis von der unbefugten Gebrauchsüberlassung, da ein Mitarbeiter von der Hausverwaltung über airbnb zum Schein die Wohnung angemietet hatte. Ferner hatten sich Mitarbeiter der Hausverwaltung nach der Scheinanmietung mit Hilfe des bei einem Kiosk abgegebenen Schlüssels in Unkenntnis des Mieters Zugang zur Wohnung verschafft und von der Wohnung ausführlich Fotos angefertigt. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und weigerte sich daher auszuziehen. Die Vermieter erhoben daraufhin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht gibt Klage statt

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Landgericht verneint Räumungs- und Heraus­ga­be­an­spruch

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestehe nicht, da die Kündigung weder als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch als fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam sei. Es fehle insofern an einer erheblichen Pflicht­ver­letzung des Mieters.

Schwerwiegende Persön­lich­keits­ver­letzung durch Ausspähen der Wohnung

Für die fehlende Erheblichkeit der mieterseitigen Pflicht­ver­letzung sei entscheidend, so das Landgericht, dass den Vermietern eine schwerwiegende Verletzung des Persön­lich­keits­rechts des Mieters anzulasten sei. Die Mitarbeiter ihrer Hausverwaltung seien weit über das mietvertraglich Erlaubte hinausgegangen. Das über die Scheinanmietung der Wohnung hinausgehende Handeln sei in jeder Hinsicht unver­hält­nismäßig und rechtswidrig. Für den Beweis der unerlaubten Untervermietung sei es ausreichend gewesen, dass die Wohnung über airbnb anmietbar war und auch tatsächlich angemietet wurde. Zusätzliche und entscheidende Erkenntnisse seien durch den Zutritt zur Wohnung nicht zu gewinnen gewesen.

Geringfügige Pflicht­ver­letzung des Mieters

Die Pflicht­ver­let­zungen des Mieters seien nach Ansicht des Landgerichts demgegenüber als derart geringfügig anzusehen, dass es an dem erforderlichen Gewicht einer Kündigung fehle. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis über mehrere Jahre beanstan­dungsfrei verlief und es zu einer tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch airbnb-Touristen nicht gekommen war.