Mietminderung nach neun Jahren: Keine Verwirkung des Miet­minderungs­rechts bei Kenntnis des Mangels durch VermieterEigen­bedarfs­kündigung bei Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung

In dem zugrunde liegenden Fall machte die Mieterin einer Wohnung im Dezember 2005 ein Minderungsrecht geltend, da aufgrund der extremen Hellhörigkeit der Wohnung gegenüber dem Nachbargebäude eine Lärmbelästigung auftrat. So waren sämtliche Alltags­ge­räusche aus der Wohnung im Nachbargebäude deutlich zu vernehmen. Der Vermieter erkannte das Minderungsrecht jedoch nicht an. Er führte an, dass die Hellhörigkeit auf eine Wands­tär­ke­ver­rin­gerung im Zuge von im Jahr 1996 ausgeführten Bauarbeiten beruhte. Da zu diesem Zeitpunkt die Mieterin in der Wohnung wohnte, vertrat der Vermieter die Ansicht, sie hätte auch zu diesem Zeitpunkt bereits ihr Minderungsrecht geltend machen müssen. Neun Jahre später sei das Recht jedenfalls verwirkt. Zudem kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er habe die Wohnung als Zweitwohnung benötigt. Denn nur so habe er seine aus einer früheren Beziehung stammende Tochter in einer familiären bzw. häuslichen Atmosphäre empfangen können. Der Fall landete schließlich vor Gericht.

Recht zur Mietminderung bestand

Das Landgericht Berlin bejahte zunächst ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 10,4 % der Bruttowarmmiete. Denn in der extremen Hellhörigkeit sei ein Mangel zu sehen gewesen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt habe. Der Vermieter sei verpflichtet gewesen, zumindest für die Einhaltung der Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zu sorgen. Dies sei aber nicht der Fall gewesen.

Keine Verwirkung des Minde­rungs­rechts

Das Recht zur Mietminderung sei nach Auffassung des Landgerichts auch nicht verwirkt gewesen. Die Mieterin habe nicht bereits im Jahr 1996 ihr Minderungsrecht geltend machen müssen. Denn zu diesem Zeitpunkt habe sich der in der Hellhörigkeit liegende Mangel noch nicht ausgewirkt. Erst mit der Veränderung der Mieterschaft in der Nachbarwohnung im Dezember 2005 sei es zu den Lärmbe­läs­ti­gungen gekommen. Hinzu sei gekommen, dass der Vermieter von der Hellhörigkeit der Wohnung wusste und daher nicht darauf vertrauen durfte, dass die Mieterin dauerhaft auf die Geltendmachung ihres Minde­rungs­rechts verzichten würde.

Wirksame Eigen­be­da­rfs­kün­digung

Darüber hinaus hielt das Landgericht die Eigenbedarfskündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für wirksam. Zwar müsse zum Schutz des Mieters überprüft werden, ob der Eigen­be­da­rfs­wunsch ernsthaft ist, er unter Umständen missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Wohnungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters erfüllt werden kann. Der Vermieter habe jedoch im vorliegenden Fall nachvoll­ziehbare und gewichtige Gründe für den Eigenbedarf geltend gemacht und die Ernsthaftigkeit auch bewiesen. Der Wunsch zur Schaffung von privatem Wohnraum zum Zwecke des Treffens mit seiner Tochter sei nicht zu beanstanden gewesen.