Doppelte Berück­sich­tigung einer Modernisierung führt zur Unwirksamkeit einer Modernisierungs­mieterhöhungVermieter hat wahlweise Möglichkeit der Mieterhöhung wegen Modernisierungs­maßnahme (§ 559 BGB) oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

In dem zugrunde liegenden Fall verlangte eine Vermieterin nach Abschluss von Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten an einer Wohnung im September 2014 eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Im November 2014 machte sie wiederum eine Mieterhöhung aufgrund der Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen geltend. Die Mieterin der Wohnung hielt dies für unzulässig. Ihrer Meinung nach sei durch ihre Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen im September 2014 eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausgeschlossen. Da die Vermieterin dies anders sah, kam der Fall vor Gericht.

Amtsgericht hält zweite Mieter­hö­hungs­er­klärung für unwirksam

Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg entschied, dass die zweite Mieter­hö­hungs­er­klärung unwirksam sei. Eine weitere Mieterhöhung sei somit unzulässig gewesen. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Landgericht bejaht Unzulässigkeit der doppelten Berück­sich­tigung der Modernisierung

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Zwar dürfe ein Vermieter nach der Durchführung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, die Modernisierung einer Mieterhöhung zugrunde legen. Er habe dabei aber nur die Wahl zwischen einer Mieterhöhung wegen der Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen gemäß § 559 BGB oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB unter dem Gesichtspunkt der durch die Modernisierung verbesserten Ausstattung der Wohnung. Es sei dagegen unzulässig die Modernisierung doppelt zu berücksichtigen. So habe der Fall hier gelegen.

Zulässigkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berück­sich­tigung der Modernisierung

Das Landgericht hielt es demgegenüber für zulässig, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berück­sich­tigung der Modernisierung verlange und zudem die Moder­ni­sie­rungs­kosten gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlege. Es sei aber zu beachten, dass sich aus dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lasse, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wurde. Etwaige Unsicherheiten oder Missver­ständnisse gehen zu Lasten des Vermieters.