Kein Anspruch auf Räumung gegen Betreiber eines Musikerhauses in Berlin-LichtenbergVerhalten der Eigentümerin vertragswidrig

Im vorliegenden Streitfall hatte der Beklagte im Mai 2013 einen Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin über ein Gebäude, das bis dahin als Bürogebäude genutzt worden war, geschlossen. Der Beklagte wollte die Räume an Musiker weitervermieten, damit diese dort proben bzw. Musikunterricht geben können. Der Mietvertrag zwischen den Parteien hatte eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 2018. Nach den Bestimmungen des Mietvertrages sollte der Beklagte auf eigene Kosten dafür sorgen, dass behördliche Genehmigungen, die aufgrund der Untervermietung an Dritte erforderlich sein könnten, vorliegen. Zusätzlich sollte der Beklagte die Kosten dafür tragen, sofern die Räume instandzuhalten oder instandzusetzen sind, nicht jedoch die Kosten für Anlagen, die nicht mehr reparabel sind, und für Kosten, die Bestandteile des Gebäudes betreffen.

Meinungs­ver­schie­denheit über Kosten­tra­gungs­pflicht für Ergänzung von brand­schutz­tech­nischen Anlagen

Mitte 2015 tauschte die Eigentümerin die Brand­mel­de­zentrale aus. Die Klägerin wurde im Juli 2015 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ein Ingenieur für Brandschutz prüfte die Nutzung­s­än­derung des Gebäudes und erstellte am 26. August 2015 einen Bericht über den geprüften Brand­schutz­nachweis. Danach waren u.a. noch Brandmelder zu installieren und die Gefahren durch – brand­schut­z­widrig – brennbare Elektro­lei­tungen zu beseitigen. In der Folgezeit gab es einen Meinungs­aus­tausch zwischen den Parteien des Rechtsstreits über die Frage, wer – ggf. in welchem Umfang – die Kosten für die noch erforderlichen Brand­schutz­maß­nahmen tragen solle. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis Ende Januar 2016 auf, die brand­schutz­tech­nischen Anlagen entsprechend den Anforderungen des Prüfberichts zu ergänzen. Am 3. Februar 2016 kündigte die Klägerin den Mietvertrag u.a. fristlos und erhob nachfolgend Räumungsklage gegen den Beklagten. Der Beklagte machte geltend, im Frühjahr und Sommer 2016 seien verschiedene Brand­schutz­maß­nahmen ausgeführt worden und der Ingenieur für Brandschutz habe die Nutzung am 20. Juni 2016 freigegeben.

LG gibt Räumungsklage statt

Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung, da er verpflichtet gewesen sei, bis Ende Januar 2016 die noch erforderlichen Brand­schutz­maß­nahmen durchzuführen. Dies habe er jedoch nicht zeitnah erledigt. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung sei die Gesundheit von Personen gefährdet gewesen, die sich in dem Gebäude aufhielten, ohne dass die Brand­mel­de­anlage funktioniere. Der Beklagte habe nicht konkret vorgetragen, dass er, nachdem ihn die Klägerin dazu aufgefordert habe, umgehend veranlasst habe, dass die noch erforderlichen Brand­schutz­a­r­beiten erledigt und die entsprechenden Nachweise vor-gelegt würden.

KG: Kein Besei­ti­gungs­an­spruch des brand­schut­z­widrigen Zustandes gegen Mieter

Das Kammergericht war anderer Ansicht: Es wies in der heutigen mündlichen Verhandlung darauf hin, dass der Beklagte zwar verpflichtet gewesen sei, die brand­schutz­recht­lichen Anforderungen zu erfüllen, die sich aus dem Umbau zu Musik­pro­be­räumen ergeben hätten. Er habe aber nicht den brand­schut­z­widrigen Zustand des vorhandenen Gebäudes, soweit er sich durch brennbare Elektro­lei­tungen ergeben habe, beseitigen müssen. Das Risiko dieses Mangels habe er bei Vertragsschluss nicht erkennen können und hafte dementsprechend nicht dafür. Zwar habe der Beklagte die ihm obliegenden Brand­schutz­maß­nahmen nicht rechtzeitig erfüllt. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich ihrerseits vertragswidrig geweigert habe, ihren Anteil an den Kosten für die neuen Kabelstränge zu übernehmen, so dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt sei.