Schön­heits­re­pa­ra­tur­klauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Die Beklagte hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungs­schneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war u. a. folgendes vereinbart:

"§ 13 Schön­heits­re­pa­raturen

1.Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietge­gen­standes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.

2....

3.1Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen

die Schön­heits­re­pa­raturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."

Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlan­des­gericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der Bundes­ge­richtshof zurückgewiesen.

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schön­heits­re­pa­raturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundes­ge­richtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formu­la­r­vertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergibt sich die Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäfts­be­dingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietver­hältnisse anwendbaren Inhalts­kon­trolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier - nach dem Inhalt des Formu­la­r­ver­trages zu Schön­heits­re­pa­raturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovie­rungs­bedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhal­tungs­zustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovie­rungs­bedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewer­be­raum­mietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungs­mietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schön­heits­re­pa­raturen auf den Mieter durch solche Formu­la­r­klauseln unwirksam ist.