Zu Recht erfolgte Verweigerung einer Unter­mie­ter­laubnis berechtigt Mieter nicht zur fristlosen Kündigung des Mietver­hält­nissesAbwälzen von Schönheits­reparaturen nach starren Fristen führt zur Unwirksamkeit der Schönheits­reparatur­klausel auch bei Gewerbe­raum­mietver­hält­nissen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter von Gewerberäumen vermieteten diese an eine Untermieterin weiter. Diese betrieb einen häuslichen Pflegedienst. Der Betrieb führte dazu, dass über das gesamte Jahr 25 bis 30 Außen­dienst­mi­t­a­r­beiter deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr die Räume aufsuchten. Der Vermieter hielt dies angesichts dessen, dass es sich beim Mietobjekt nicht nur um ein Geschäfts-, sondern auch um ein Wohnhaus handelte, für unzulässig. Darüber hinaus verwies er darauf, dass laut Mietvertrag eine ausschließliche Nutzung als Büroräume vereinbart wurde. Da der Vermieter somit die Unter­mie­ter­laubnis verweigerte und daraufhin die Untermieterin das Unter­miet­ver­hältnis kündigte, kündigten auch die Mieter ihr Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter hielt die fristlose Kündigung für unzulässig. Zwischen den Parteien bestand ferner Streit darüber, ob die Übertragung des fachgerechten Abschleifens der Parkettböden auf die Mieter nach einem festen Turnus von 10 Jahren durch eine Klausel im Mietvertrag zulässig sei. Nachdem sich das Landgericht Kleve mit dem Fall beschäftigt hatte, musste nunmehr das Oberlan­des­gericht entscheiden.

Kein Recht zur fristlosen Kündigung aufgrund verweigerter Unter­mie­ter­laubnis

Nach Ansicht des Oberlan­des­ge­richts Düsseldorf sei die fristlose Kündigung der Mieter aufgrund der verweigerten Unter­mie­ter­laubnis nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerechtfertigt gewesen. Denn der Vermieter sei berechtigt gewesen, die Unter­mie­ter­laubnis zu verweigern.

Überschreitung des zulässigen Mietgebrauchs durch Betrieb eines häuslichen Pflegedienstes

Die Untervermietung zum Zwecke des Betriebs eines häuslichen Pflegedienstes habe den vertragsmäßig zulässigen Gebrauch der Mietsache überschritten, so das Oberlan­des­gericht. Der Betrieb habe im Widerspruch zu der im Mietvertrag vereinbarten ausschließ­lichen Nutzung als Büroräume gestanden. Unter einer ausschließ­lichen Nutzung als Büroräume sei eine schwer­punkt­mäßige Nutzung für Schreib­tischtä­tig­keiten und Besprechungen zu verstehen, die im Rahmen üblicher Bürozeiten ausgeübt werde und sich nicht störend auf die Wohnnutzung auswirke. Der von der Untermieterin betriebene häusliche Pflegedienst habe jedoch nicht hauptsächlich in reiner Bürotätigkeit bestanden. Vielmehr seien die Räume bereits deutlich vor 6 Uhr und nach 22 Uhr als Anlaufstelle für die zahlreichen Außen­dienst­mi­t­a­r­beiter genutzt worden. Der Betrieb des Pflegedienstes habe sich daher störend auf die Wohnnutzung ausgewirkt.

Unwirksamkeit der Schön­heits­re­pa­ra­tur­klausel

Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts sei die mietver­tragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Denn es sei auch bei Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nissen unzulässig, dem Mieter nach starren Fristen, ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf Schön­heits­re­pa­raturen zu übertragen. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.