Dokument-Nr. 10902
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- DWW 2011, 143Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW), Jahrgang: 2011, Seite: 143
- GE 2011, 333Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2011, Seite: 333
- MietRB 2011, 69Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB), Jahrgang: 2011, Seite: 69
- NJW-RR 2011, 446Zeitschrift: NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht (NJW-RR), Jahrgang: 2011, Seite: 446
- NJW-Spezial 2011, 194Zeitschrift: NJW-Spezial, Jahrgang: 2011, Seite: 194
- NZM 2011, 309Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2011, Seite: 309
- WuM 2011, 110Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2011, Seite: 110
- ZMR 2011, 449Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR), Jahrgang: 2011, Seite: 449
- Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil19.05.2009, 5 C 545/08
- Landgericht Berlin, Urteil12.03.2010, 63 S 314/09
Bundesgerichtshof Urteil19.01.2011
BGH: Mieterhöhungsverlangen kann trotz fehlendem Hinweis auf öffentliche Fördermittel für Instandsetzungsarbeiten wirksam seinAusschließlich für Instandsetzung gewährte Fördermittel müssen nicht angegeben werden
Wurde in einem Förderungsvertrag angegeben, dass öffentlich erhaltene Fördermittel für vermieteten Wohnraum ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden, ist der Vermieter für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht verpflichtet, die erhaltenen öffentlichen Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen anzugeben. Dies entschied der Bundesgerichtshof.
Der Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin-Mitte. Die Klägerin verlangt vom Beklagten gestützt auf den Mietspiegel Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17. Juli 2008 sind öffentliche Förderungsmittel, die die Voreigentümerin der Klägerin 1999 für die Mietwohnung erhalten hat, nicht aufgeführt. Der Förderungsvertrag betrifft die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Er enthält die Regelung, dass die Förderungsmittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt sind, während die Modernisierung allein durch die Eigenmittel des Vermieters finanziert werden soll. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nicht für Instandsetzungsmaßnahmen finden bei Anrechnung von Förderungsmitteln Berücksichtigung
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters soll gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB* in Verbindung mit § 559 a Abs. 1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.
*§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Erläuterungen
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) [–]
(4) […]
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
© urteile.news (ra-online GmbH), Berlin 19.01.2011
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online
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