Vertraglicher Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung hat keine Auswirkung auf Sonder­kündigungs­recht nach Ersteigerung der WohnimmobilieMietver­tragliche Kündigungs­beschränkungen schließen gesetzliches Sonder­kündigungs­recht nicht aus

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2018 wechselte das Eigentum an einer Wohnung in München im Wege eines Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fahrens. Die Wohnung war seit dem Jahr 2005 vermietet. Die neuen Eigentümer sprachen eine Eigenbedarfskündigung aus. Sie verwiesen darauf, dass sie die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigen. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und verwies auf die mit dem alten Eigentümer getroffene Vereinbarung, wonach eine Eigen­be­da­rfs­kün­digung durch den Vermieter ausgeschlossen war. Die neuen Eigentümer erhoben schließlich Räumungsklage. Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision des Mieters.

Wirksamkeit der Eigen­be­da­rfs­kün­digung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs sei wirksam. Der vereinbarte Ausschluss einer Eigen­be­da­rfs­kün­digung stehe dem nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG dadurch nicht eingeschränkt sei. Dem Mieter stehe in einem Fall wie dem vorliegenden lediglich der gesetzliche Kündi­gungs­schutz zu, nicht jedoch einen darüber hinausgehenden vertraglichen Mieterschutz. Mietver­tragliche Kündi­gungs­be­schrän­kungen schließen das gesetzlich vorgesehene Sonder­kün­di­gungsrecht des Erstehers nicht aus.

Sonder­kün­di­gungsrecht als Bestandteil des Eigen­tum­s­erwerbs

Das Sonder­kün­di­gungsrecht nach § 57 a ZVG zähle zu den gesetzlichen Verstei­ge­rungs­be­din­gungen, so der Bundes­ge­richtshof. Die staatliche Eigen­tums­ver­leihung erfolge grundsätzlich zu diesem im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­gesetz geregelten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlags­er­teilung zu Grunde und seien daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigen­tum­s­erwerbs des Erstehers maßgebend. Das Sonder­kün­di­gungsrecht sei somit grundsätzlich Bestandteil des Eigen­tum­s­erwerbs. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­rechts überlagern insoweit das Zivilrecht.

Sonder­kün­di­gungsrecht dient Gläubigerschutz

Zudem spreche nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs der Sinn und Zweck des § 57 a ZVG dafür, dass das Sonder­kün­di­gungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen Mieter und vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn § 57 a ZVG schütze vorrangig die Gläubiger des Vollstre­ckungs­schuldners. Es solle ein möglichst hoher Erlös erzielt werden. Das Mietverhältnis stelle aber einen wertmindernden Faktor dar, der zur Abgabe von geringeren Geboten führen könne.