BGH zur Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung des Klägers. In dem Formularmietvertrag vom 12. Februar 2000 ist unter § 16 in Nr. 1 geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. § 16 Nr. 2 des Formu­la­r­miet­ver­trages sieht vor, dass der Mieter die Mieträume in einem Nr. 1 entsprechenden Zustand zurückzugeben habe. In einem von den Mietver­trags­parteien unter­schriebenen Wohnungs­über­g­a­be­pro­tokoll vom 6. März 2000 heißt es unter Nr. 6:

"Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Vermieter möchte Schadensersatz für Renovie­rungs­a­r­beiten

Der Kläger begehrt unter anderem Schadensersatz für Renovie­rungs­a­r­beiten nach Beendigung des Mietver­hält­nisses in Höhe von 1.232,61 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungs­gericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungs­urteils und Zurück­ver­weisung des Verfahrens an das Berufungs­gericht.

BGH: Indivi­du­a­l­ver­ein­barung im Wohnungs­über­g­a­be­pro­tokoll ist wirksam

Der Bundes­ge­richtshof hat ausgeführt, dass ein Anspruch des Klägers zwar nicht aus der Klausel Nr. 1 in § 16 des Mietvertrages hergeleitet werden kann, weil sie einen starren Fristenplan enthält und deswegen unwirksam ist. Auch Klausel Nr. 2 bietet keine Grundlage, weil sie eine starre, vom Abnut­zungs­zustand losgelöste Endrenovierungsklausel beinhaltet, die ebenfalls unwirksam ist. Eine Renovie­rungs­pflicht folgt jedoch aus der Endre­no­vie­rungs­ver­ein­barung in Nr. 6 des Wohnungs­über­g­a­be­pro­tokolls, sofern es sich dabei, wie vom Berufungs­gericht angenommen, um eine Indivi­du­a­l­ver­ein­barung handelt.

BGH Indivi­du­a­l­ver­ein­barung bleibt trotz unwirksamer Klauseln im Mietvertrag wirksam

Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags - und einem dadurch eintretenden Summie­rungs­effekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Indivi­du­a­l­ver­ein­barung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Indivi­du­a­l­ver­ein­barung unterliegt dagegen nicht der Inhalts­kon­trolle nach § 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Indivi­du­a­l­ver­ein­barung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Indivi­du­a­l­ver­ein­barung wie im hier zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

BGH verweist die Sache an das Berufungs­gericht zurück

Das Berufungs­gericht wird nunmehr zu klären haben, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungs­über­g­a­be­pro­tokoll und der darin enthaltenen Endre­no­vie­rungs­abrede um ein vom Kläger zur Mehrfach­ver­wendung bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäfts­be­dingung der Inhalts­kon­trolle nach § 307 BGB unterliegt.