BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter UntervermietungVermieter darf Hauptmietern nach Widerruf einer Unter­vermietungs­erlaubnis nicht sofort fristlos kündigen

Im zugrunde liegenden Streitfall mietete der Beklagte von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1994 eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es:

"Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Unter­ver­mie­tungs­ge­neh­migung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen".

Sachverhalt

Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Unter­ver­mie­tungs­er­laubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.

Hauptmieter hat keine vertraglichen Pflichten gegenüber des Vermieters verletzt

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Bundes­ge­richtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB* zur Kündigung des Mietver­hält­nisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte, wie das Berufungs­gericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Unter­ver­mie­tungs­er­laubnis verpflichtet war, das Unter­miet­ver­hältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Unter­miet­ver­hält­nisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21. Februar/6. März 2012 einen Räumungs­ver­gleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.

* § 543 BGB