Ersatzansprüche des Vermieters nach Mietver­tragsende: Übergabe der Wohnungs­sch­lüssel an Hauswart kann für Beginn der sechsmonatigen Verjäh­rungsfrist aus § 548 BGB nicht genügenHauswart muss zur Entgegennahme der Schlüssel berechtigt sein

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Ende der Mietver­tragszeit gaben die Mieter einer Wohnung ihre Schlüssel am 20. Dezember 2009 an die Hauswartin ab. Am 30. Juni 2010 machten die Vermieter der Wohnung Schaden­er­satz­ansprüche gegenüber ihren ehemaligen Mietern gerichtlich geltend. Die Mieter waren jedoch der Meinung, dass solche Ansprüche verjährt seien. Die sechsmonatige Frist zur Geltendmachung von Ersatz­ansprüchen habe mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel an die Hauswartin angefangen zu laufen. Die Vermieter hätten daher spätestens am 20. Juni die Ansprüche gerichtlich geltend machen müssen. Die Vermieter wiederum führten an, dass die Hauswartin zur Entgegennahme von Schlüsseln nicht berechtigt gewesen sei. Die Frist habe daher noch nicht begonnen.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee der Klage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Es schloss sich der Argumentation der Mieter an und bejahte die Verjährung der Schaden­er­satz­ansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Revision ein.

BGH verneinte Verjährung der Schaden­er­satz­ansprüche

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Vermieter und hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf. Zwar sei es richtig, dass gemäß § 548 Abs. 1 BGB die sechsmonatige Verjährungsfrist in dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 8/11 - und BGH, Urt. v. 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 -). Diese kurze Verjäh­rungsfrist diene der möglichst schnellen Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache. Dafür müsse es dem Vermieter aber möglich sein sich ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlech­te­rungen der Mietsache zu machen. Dies könne nur dann erreicht werden, wenn der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter Kenntnis davon hat. Letzteres sei hier aber nicht der Fall gewesen.

Keine Kenntnis des Vermieters von Wohnungs­rü­ckgabe

Durch die Übergabe der Wohnungs­sch­lüssel an die Hauswartin sei den Vermietern nach Einschätzung des Bundes­ge­richtshofs noch nicht die Möglichkeit gegeben worden, sich vom Zustand der Mietsache in Kenntnis zu setzen. Denn diese haben von der Wohnungs­rü­ckgabe nichts gewusst. Sie haben sich auch nicht die Kenntnis der Hauswartin von der Wohnungs­rü­ckgabe zurechnen lassen müssen. Denn diese sei von den Vermietern mit der Rücknahme der Wohnung nicht beauftragt worden. Daher sei sie auch nicht zum Empfang der Schlüssel berechtigt gewesen.