Mieterhöhungs­erklärung erfordert keine Aufteilung der Modernisierungs­kosten nach GewerkenInstand­set­zungsteil können durch Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich gemacht werden

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erhöhte infolge von Moder­ni­sie­rungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieter­hö­hungs­schreiben war jeweils eine als "Kosten­zu­sam­men­stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instand­hal­tungs­kosten verbleibenden umlagefähigen Moder­ni­sie­rungs­kos­te­n­anteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieter­hö­hungs­er­klä­rungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

Berufungs­gericht erachtet Mieter­hö­hungs­er­klä­rungen aus formellen Gründen für unwirksam

Das Berufungs­gericht hat in allen drei Verfahren die Mieter­hö­hungs­er­klä­rungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kosten­trächtigen Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kosten­po­si­tionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, "konkreten Arbeits­ab­schnitten" oder "greifbaren Einzelarbeiten" erfolgen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instand­hal­tungs­kosten (§ 559 Abs. 2 BGB) überprüfen. Mit den vom Berufungs­gericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte ihr Klage­ab­wei­sungs­be­gehren weiter.

BGH: Aufschlüsselung der Moder­ni­sie­rungs­kosten nach Gewerken nicht erforderlich

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Moder­ni­sie­rungs­maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instand­set­zungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Moder­ni­sie­rungs­maßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleis­tungs­be­reichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll insbesondere eine Abgrenzung berück­sich­ti­gungs­fähiger Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen (§ 555 b BGB) von insoweit nicht berück­sich­ti­gungs­fähigen Erhal­tungs­maßnamen (§ 555 a BGB) gewährleistet werden.

Keine zu hohen formellen Hürden für Mieter­hö­hungs­er­klärung

Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungs­er­klärung in § 559 b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. Dennoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen genommen würde.

Kein Erkennt­nis­gewinn bei Aufschlüsselung nach Gewerken

Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieter­hö­hungs­er­klärung die für eine bestimmte Moder­ni­sie­rungs­maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instand­set­zungs­anteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Welchen weiteren - für die beschriebene Zielsetzung des § 559 b Abs. 1 BGB maßgeblichen - Erkennt­nis­gewinn die vom Berufungs­gericht geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Berufungs­gericht nicht hinreichend in den Blick genommen, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung steht.

Berufungs­urteile in allen drei Verfahren aufgehoben

Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungs­beträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungs­er­klärung nach § 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhal­tungs­maß­nahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind. Da das Berufungs­gericht die hierfür erforderlichen Feststellungen bislang nicht getroffen hat, hat der Senat die Berufungs­urteile in allen drei Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bremen zurückverwiesen.