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- GE 2009, 189Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE), Jahrgang: 2009, Seite: 189
- IMR 2009, 37Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR), Jahrgang: 2009, Seite: 37
- MDR 2009, 196Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR), Jahrgang: 2009, Seite: 196
- MietRB 2009, 93Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB), Jahrgang: 2009, Seite: 93
- NJW 2009, 283Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW), Jahrgang: 2009, Seite: 283
- NZM 2009, 78Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Jahrgang: 2009, Seite: 78
- WuM 2009, 42Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM), Jahrgang: 2009, Seite: 42
Bundesgerichtshof Urteil19.11.2008
BGH zur Verständlichkeit einer BetriebskostenabrechnungAbgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit
Eine Betriebskostenabrechnung muss keine Erläuterungen enthalten, die dem Mieter schon vor der Abrechnungserstellung aus anderer Quelle bekannt sind. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.
Ein Wohnungsbesitzer und die Verwaltung der Wohnanlage stritten über Jahre hinweg darum, ob denn die Abrechnungen formal korrekt seien. Das heißt: Ob man als durchschnittlich interessierter, weder juristisch noch betriebswirtschaftlich gebildeter Zeitgenosse auch eine Chance habe, das zu verstehen, was da notiert war. Einzelne Positionen unter den Betriebskosten hätten diese Voraussetzung nicht erfüllt, behauptete der Kläger und weigerte sich, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Daraufhin wurden die Nebenkosten dem Betroffenen in einem Anwaltsschreiben ausführlich erläutert. Im Folgejahr wurde die Abrechnung wieder nach demselben Schema erstellt, und der Wohnungsbesitzer war erneut nicht mit der Aufschlüsselung zufrieden.
Abrechnung für das zweite Jahr ist wirksam
Der Bundesgerichtshof bewertete das Vorgehen beider Jahre. Bei der Abrechnung des ersten Jahres seien tatsächlich gewisse Mängel festzustellen. Außerdem sei das erklärende Anwaltsschreiben zu spät nachgeschoben worden, um die Forderungen nach einer Nachzahlung noch durchsetzen zu können. Für das zweite Jahr gelte dies allerdings nicht, denn zwischenzeitlich habe ja der erläuternde Brief des Rechtsanwalts (zu der vorherigen Abrechnung) schon vorgelegen. Also war die Aufschlüsselung zu dem Zeitpunkt bekannt und die inhaltlich korrekten Betriebskosten mussten beglichen werden.
© urteile.news (ra-online GmbH), Berlin 10.08.2009
Quelle: ra-online (pt)
der Leitsatz
BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1
a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.
c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).
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