Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schön­heits­re­pa­raturen in Eigenleistung durchzuführenFachgerechte Arbeit in mittlerer Art und Güte setzt nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus

Im zugrunde liegenden Streitfall waren die Beklagten bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungs­bau­ge­sell­schaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schön­heits­re­pa­raturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)"

Wohnungs­bau­ge­sell­schaft verlangt Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schön­heits­re­pa­raturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Vertragsklausel lässt auf Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme der Arbeiten schließen

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schön­heits­re­pa­raturen kann aufgrund ihres Wortlauts ("ausführen zu lassen") jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – "kunden­feind­lichsten" – Auslegung hält die Klausel einer Inhalts­kon­trolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Überwälzung der Arbeiten ohne Möglichkeit zur Selbst­durch­führung der Schön­heits­re­pa­raturen stellt unangemessene Benachteiligung dar

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs die formu­la­r­ver­tragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundes­ge­richtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schön­heits­re­pa­raturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schön­heits­re­pa­raturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schön­heits­re­pa­raturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schön­heits­re­pa­raturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.