Vermieter kann sich bei Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehaltenBGH zum Beginn der Verjäh­rungsfrist für eine Betrie­bs­kos­ten­nach­for­derung des Vermieters und Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung

Die Beklagte des zugrunde liegenden Falls war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 Euro. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Verjäh­rungsfrist beginnt bei Kenntnis des Vermieters über Nachforderung begründende Umstände

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betrie­bs­kos­ten­nach­for­derung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).

Vermieter darf sich bei Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung Nachberechnung vorbehalten

Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

BGH verneint Verjährung der Forderung

Da im vorliegenden Fall das Berufungs­gericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchs­be­grün­denden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen.

*§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjäh­rungsfrist und Verjäh­rungs­höchst­fristen