Mietminderung auch bei falscher Wohnungsgröße in Annonce möglich, wenn Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße enthältZur Gültigkeit von Vereinbarung zur Wohnfläche vor Abschluss eines Mietvertrages

In dem entschiedenen Fall mietete die Klägerin vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung, diese sind in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobi­li­en­maklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: "MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK". Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflä­chen­be­rechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird.

Mieterin macht Rückzahlung überzahlter Miete wegen geringerer Wohnfläche geltend

Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen.

Gesamtumstände lassen darauf schließen, dass Vertrag unter Voraussetzung der angegebenen Wohnfläche geschlossen wurde

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die vom Berufungs­gericht festgestellten Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt – wie im entschiedenen Fall – eine Wohnflä­chen­un­ter­schreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB* (vgl. Bundes­ge­richtshof, Urteil v. 10.03.2010 - VIII ZR 144/09 -).

BGH weist Sache zurück an das Landgericht

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen unter anderem zu einer vom Vermieter zur Aufrechnung gestellten Betrie­bs­kos­ten­nach­for­derung zu treffen sind.

*§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln