BGH: Mieter hat gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschulden­freiheits­bescheinigungErstellung der Bescheinigung ist keine mietver­tragliche Nebenpflicht des Vermieters

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum Dresden umgezogen. Da der Vermieter der neuen Wohnung von den Klägern eine "Mietschul­den­frei­heits­be­schei­nigung" verlangt, haben die Kläger die Beklagte zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung aufgefordert. Die Beklagte hat den mit der Klage zunächst erhobenen Anspruch auf Erteilung von Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt und entsprechende Quittungen erteilt. Die Abgabe einer von den Klägern geforderten weitergehenden Erklärung des Inhalts, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein Nachzah­lungs­betrag aus der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von 726 € geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht freigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde, hat sie dagegen verweigert.

Amtsgericht wies die Klage ab

Das Amtsgericht hat die auf Abgabe der Erklärung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.

BGH: Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung einer "Mietschul­den­frei­heits­be­schei­nigung"

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten "Mietschul­den­frei­heits­be­schei­nigung" nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietver­tragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietver­bind­lich­keiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter - wie hier die Kläger - unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungs­ver­pflich­tungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechts­po­si­tionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichs­quittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein "Zeugnis gegen sich selbst" liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Mietschul­den­frei­heits­be­schei­nigung muss auch nicht aufgrund einer Verkehrssitte erteilt werden

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungs­gericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietin­ter­es­senten die Beibringung einer "Mietschul­den­frei­heits­be­schei­nigung" verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.