BGH zur Eigen­be­da­rfs­kün­digung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungs­um­wandlungBGB-Gesellschaft darf Mieter zu Gunsten ihrer Gesellschafter kündigen

Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streit­ge­gen­ständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungs­urteils und zur Zurück­ver­weisung des Rechtsstreits an das Berufungs­gericht.

Gesellschaft darf Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Perso­nen­mehrheit, sei es in Form einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Erhöhte Gefahr der Eigen­be­da­rfs­kün­digung nach Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentum

Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577 a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landes­ver­ordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungs­ver­sorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungs­ei­gentum begründet und das Wohnungs­ei­gentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungs­ei­gentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündi­gungs­sperrfrist verbundene Beschränkung der verfas­sungs­rechtlich geschützten Eigen­tü­mer­be­fugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigen­be­da­rfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.

Da der Schutzzweck des § 577 a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Mitei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.

Das Berufungs­gericht wird nunmehr zu klären haben, ob der für den Gesellschafter mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf begründet ist.