BGH stärkt Mieterrechte - Ausführungsart von Schönheits­reparaturen ist Sache des MietersBGH zur Wirksamkeit einer Klausel über die Ausführungsart von Schönheits­reparaturen

Im zugrunde liegenden Fall wurde einem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt. Im Mietvertrag hieß es unter § 2 Abs. 3 "Der Mieter hat nach Maßgabe der Allgemeinen Vertrags­be­stim­mungen und der Hausordnung die Schön­heits­re­pa­raturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)". Die Allgemeinen Vertrags­be­din­gungen (AVB), regelten dann unter Nr. 5 Abs. 2 "Schön­heits­re­pa­raturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungs­un­ter­nehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Im November 2004 zog der Mieter aus, ohne die Schön­heits­re­pa­raturen durchgeführt zu haben. Die Vermieterin verlangte daher von Mieter wegen nicht durchgeführter Schön­heits­re­pa­raturen Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 EUR.

BGH: Klausel ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen

Die Klage der Vermieterin wurde in allen Instanzen abgewiesen. Der Bundes­ge­richtshof führte aus, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Zahlung habe, da die oben erwähnte Formularklausel unwirksam sei. Die Klausel sei unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Begriff "Ausführungsart" ist unklar

Unklar sei die Klausel, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Der Begriff könne sich entweder auf die Grund­ausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei nicht zu erkennen, ob jede Veränderung zustim­mungs­pflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustim­mungs­pflichtigen und zustim­mungs­freien Veränderungen liege.

Richter: Für Zustim­mungs­vor­behalt hat der Vermieter kein anerken­nens­wertes Interesse

Ein Zustim­mungs­vor­behalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerken­nens­wertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei.

Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schön­heits­re­pa­raturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schön­heits­re­pa­raturen schlechthin, führte der Bundes­ge­richtshof aus.