Bundes­ge­richtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung vom 19. Mai 2020Verlängerung der Mietpreisbremse in Berlin bis 2025 verfas­sungsgemäß

Die Kläger sind seit September 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin.

Die Wohnung unterlag zunächst aufgrund der durch Rechts­ver­ordnung des Senats von Berlin vom 28. April 2015 (Erste Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung) mit Wirkung bis zum 31. Mai 2020 erfolgten Ausweisung der gesamten Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt den Vorschriften der §§ 556 d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wieder­ver­mietung (sogenannte Mietpreisbremse) in der Fassung des Mietrechts­no­vel­lie­rungs­ge­setzes vom 21. April 2015.

Am 19. Mai 2020 erließ der Senat von Berlin - nunmehr gestützt auf die Vorschrift des § 556 d Abs. 2 BGB in der durch das Gesetz vom 1. April 2020 verlängerten Fassung - die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, die zum 1. Juni 2020 in Kraft trat und mit Wirkung bis zum 31. Mai 2025 erneut die gesamte Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist.

Die Kläger sind der Ansicht, die in ihrem Mietvertrag für den Zeitraum von Januar bis September 2022 vereinbarte Mietstaffel, welche eine Nettokaltmiete von monatlich 1.931 € vorsieht, verstoße gegen die vorgenannten Vorschriften zur Mietpreisbremse. Sie begehren unter anderem die Feststellung, dass sich die von ihnen in diesem Zeitraum geschuldete Nettokaltmiete - entsprechend der bei Beendigung des Vormiet­ver­hält­nisses geltenden Mietstaffel - lediglich auf monatlich 1.280 € belaufe. Die Beklagte hält hingegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse in der verlängerten Fassung für verfas­sungs­widrig und die hierauf gestützte Zweite Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung für unwirksam. Jedenfalls sei aber bei Anwendung dieser Vorschriften zur Bestimmung der höchst­zu­lässigen Miete auf die von ihr mit dem Vormieter für denselben Zeitraum vereinbarte - höhere - Mietstaffel abzustellen, auch wenn diese wegen der Beendigung des Vormiet­ver­hält­nisses nicht mehr zur Geltung gelangt sei.

Die Klage hatte insoweit vor dem Amtsgericht Erfolg. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs­gericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klage­ab­wei­sungs­be­gehren weiter.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hat entschieden, dass die zulässige Höhe der von den Parteien vereinbarten Mietstaffel (auch) in dem vom Feststel­lungs­be­gehren umfassten Zeitraum anhand der (verlängerten) Vorschriften zur Mietpreisbremse zu beurteilen ist und die von den Klägern danach geschuldete Nettokaltmiete - weil es gemäß § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB auf die bei Beendigung des Vormiet­ver­hält­nisses geltende Höhe der Mietstaffel ankommt - nicht mehr als monatlich 1.280 € betrug.

Die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Wieder­ver­mie­tungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§§ 556 d ff. BGB) - und damit die vom Senat von Berlin für den Erlass der Zweiten Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung herangezogene Ermäch­ti­gungs­grundlage des § 556 d Abs. 2 BGB - genügen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden verlängerten Fassung den verfas­sungs­recht­lichen Anforderungen. Insbesondere verstoßen sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigen­tums­ga­rantie, sondern erweisen sich als zulässige Inhalts- und Schran­ken­be­stimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Verhält­nis­mä­ßig­keits­grund­satzes gerechtfertigt ist.

Richter: Der Gesetzgeber verfolgt mit der Mietpreisbremse ein legitimes öffentliches Interesse

Der Gesetzgeber verfolgt mit der gesetzlichen Miethö­hen­re­gu­lierung (weiterhin) ein legitimes, im öffentlichen Interesse liegendes Regelungsziel, nämlich auf angespannten Wohnungsmärkten dem überdurch­schnittlich starken Anstieg der Mieten bei der Wieder­ver­mietung von Bestands­woh­nungen entge­gen­zu­wirken und hierdurch den Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern.

Die gesetzliche Regelung ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet und erforderlich. Insoweit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Progno­se­spielraum. Aus den von ihm herangezogenen Untersuchungen ergibt sich, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethö­hen­re­gu­lierung maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbesteht und sich die angespannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich gebessert hat, wenngleich durch die Miethö­hen­re­gu­lierung eine Verlangsamung der Mietdynamik erreicht wurde. Ein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksames (milderes) Mittel, mit dem die weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wieder­ver­mie­tungs­mieten bis zum Wirksamwerden der regelmäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungs­ma­rkt­po­li­tischen Maßnahmen erreicht werden könnte, ist nicht ersichtlich.

Die in der geänderten Verord­nungs­er­mäch­tigung gemäß § 556 d Abs. 2 BGB vorgesehene Verlängerung der gesetzlichen Miethö­hen­re­gu­lierung bis längstens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar. Der Gesetzgeber hat die Grenzen des ihm insoweit zustehenden Gestal­tungs­spielraums nicht überschritten. Das Regelungs­konzept der §§ 556 d ff. BGB einschließlich der dort vorgesehenen Ausnahmen trägt auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. Insbesondere kann trotz der forts­chrei­tenden Geltungsdauer nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556 d ff. BGB erzielbare Wieder­ver­mie­tungsmiete einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufweisen würde.

Richter: Die Verlängerung der Mietpreisbremse war für Vermieter vorhersehbar

Die Verlängerung der Geltung der Vorschriften zur Mietpreisbremse wahrt zudem die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechts­si­cherheit und des Vertrau­ens­schutzes keinen verfas­sungs­recht­lichen Bedenken. Insbesondere konnten Vermieter nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechts­no­vel­lie­rungs­gesetz eingeführten Regelungen zur Begrenzung der Wieder­ver­mie­tungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der jeweiligen Landes­ver­ordnung entfallen und damit künftig Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen einer gesetzlichen Miethö­hen­re­gu­lierung nicht mehr unterliegen würden.

Die auf der nach alledem verfas­sungs­gemäßen Ermäch­ti­gungs­grundlage des § 556 d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mieten­be­gren­zungs­ver­ordnung hält sich im Rahmen des dem Senat von Berlin von der gesetzlichen Ermächtigung eingeräumten Beurteilungs- und Gestal­tungs­spielraums und genügt ihrerseits den verfas­sungs­recht­lichen Anforderungen. Insbesondere ist sie in einer den Anforderungen des § 556 d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet.