Unberechtigte Nutzung von Wohnraum als Geschäfts­betrieb rechtfertigt ordentliche Kündigung des Mietver­hält­nissesUnerlaubte gewerbliche Nutzung ohne entsprechende Vereinbarung vertragswidrig

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter eines Einfa­mi­li­en­hauses nutzte entgegen des Mietvertrags die Räume nicht als Wohnung, sondern zumindest auch zu gewerblichen Zwecken. So gab er gegenüber dem Gewerbeamt und seinen Kunden seine Wohnadresse als Geschäfts­adresse an. Sein Vermieter mahnte ihn daraufhin wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des gemieteten Hauses ab und kündigte ihn schließlich ordentlich. Der Mieter wehrte sich jedoch gegen die Kündigung. Er führte an, dass von seinem Betrieb keine Störungen ausgegangen seien. Denn er habe weder Kunden empfangen noch habe er Betrie­bs­fahrzeuge auf dem oder in der Nähe des Grundstücks abgestellt. Nachdem der Mieter in den Vorinstanzen erfolglos blieb, musste sich der Bundes­ge­richtshof mit dem Fall beschäftigen.

Ordentliche Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung gerechtfertigt

Der Bundes­ge­richtshof entschied ebenfalls gegen den Mieter. Die gewerbliche Nutzung sei nach dem Mietvertrag unerlaubt und daher vertragswidrig gewesen. Die ordentliche Kündigung sei somit gerechtfertigt gewesen.

Fehlende Störungen durch Betrieb unerheblich

Unerheblich sei nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs gewesen, dass von dem Betrieb keine Störungen ausgingen. Denn bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liege eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (vgl. BGH, Urt. v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08).

Kein Anspruch auf gewerbliche Nutzung

Zwar könne ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen einen Anspruch auf eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum haben, so der Bundes­ge­richtshof weiter. Ein solcher Ausnahmefall habe jedoch angesichts der Art und den Umfang des Gewerbebetriebs nicht vorgelegen.