Vertretung der verwalterlosen Zweier­ge­mein­schaft durch Wohnungs­ei­gentümer bei Geltendmachung von Unter­lassungs­ansprüchen wegen Beein­träch­tigung des Gemein­schafts­eigentumsKeine Notwendigkeit der Vorbefassung der Eigentümer­versammlung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Nordwesten Baden-Württembergs bestand Streit über die künftige Nutzung von leerstehenden Gewerberäumen zu Wohnzwecken. Die Eigentümer der einen Einheit erhoben im Jahr 2021 gegen die Eigentümer der anderen Einheit Klage auf Unterlassung. Ein Verwalter war nicht bestellt.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Unter­las­sungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Pforzheim als auch das Landgericht Karlsruhe wiesen die Unter­las­sungsklage ab. Nach Auffassung des Landgerichts seien die Kläger nicht prozess­füh­rungs­befugt. Nach der Reform des Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­setzes müsse die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Unterlassung einer verstoßenden Nutzung des Gemeinschaftseigentum geltend machen. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Kläger.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Klagebefugnis der Wohnungs­ei­gentümer

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beein­träch­ti­gungen des gemein­schaft­lichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Besei­ti­gungs­ansprüche nur von der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und nicht von einem einzelnen Wohnungs­ei­gentümer geltend gemacht werden. Dies entspreche dem erklärten Willen des Gesetzgebers, den Verband zu stärken und für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur noch die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für prozess­füh­rungs­befugt zu erachten. Ausein­an­der­set­zungen über die von konkreten Beein­träch­ti­gungen losgelöste Einhaltung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks sollen nicht mehr zwischen einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümern geführt werden.

Vertretung der verwalterlosen Zweier­ge­mein­schaft durch anderen Wohnungs­ei­gentümer

Darin liege keine unzumutbare Erschwerung der Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Besei­ti­gungs­ansprüchen bei einer verwalterlosen Zweier­ge­mein­schaft, so der Bundes­ge­richtshof. Denn diese werde bei der Geltendmachung von Unterlassungs- und Besei­ti­gungs­ansprüchen, die sich auf Beein­träch­ti­gungen des gemein­schaft­lichen Eigentums durch einen der Wohnungs­ei­gentümer beziehen, vom dem jeweils anderen Wohnungs­ei­gentümer vertreten. Eine Vorbefassung der Eigen­tü­mer­ver­sammlung bedürfe es vor Klageerhebung insoweit nicht.