BGH: Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft kann trotz langjähriger Duldung zweckwidrigen Betrieb einer Gaststätte aufgrund Erweiterung um Außenterrasse untersagenFehlende Geltendmachung des Unter­lassungs­anspruchs über mehrere Jahre begründet keine Verwirkung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Seit dem Jahr 2004 betrieb das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Erd- und Kellergeschoss des Anwesens eine Gaststätte. Dies war nach der Teilungs­er­klärung jedoch unzulässig. Die restlichen Wohnungs­ei­gentümer duldeten den Betrieb aber bis in das Jahr 2015. Da der Gaststät­ten­be­treiber nämlich seinen Betrieb auf eine Außenterrasse erweiterte, klagte die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Unterlassung.

Amtsgericht gibt Klage statt, Landgericht weist sie ab

Während das Amtsgericht Köln der Unter­las­sungsklage stattgab, wies sie das Landgericht Köln ab. Seiner Auffassung nach liege zwar eine zweckwidrige Nutzung des Teileigentums durch den Beklagten vor. Jedoch sei der Unter­las­sungs­an­spruch aufgrund der langjährigen Duldung des Gaststät­ten­be­triebs verwirkt gewesen. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Verwirkung des Unter­las­sungs­an­spruchs

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Klägerin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Der Unter­las­sungs­an­spruch sei nicht verwirkt. Werde nämlich eine Wohnungs- oder Teilei­gen­tum­s­einheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründe eine darauf bezogene neue Willen­s­ent­scheidung des Eigentümers eine neue, eigenständige Störung, die einen neuen Unter­las­sungs­an­spruch auslöse. So habe der Fall hier gelegen. Die Erweiterung des Gastro­no­mie­be­triebs auf einen Außenbereich habe eine Zäsur dargestellt, die einen neuen Unter­las­sungs­an­spruch habe entstehen lassen. Es sei zu beachten, dass die neue Nutzung der Gaststätte mit der Außenterrasse zu einer im Vergleich zu der bis dahin erfolgten Nutzung erhöhten Beein­träch­tigung der übrigen Wohnungs­ei­gentümer geführt habe. Diese neue Nutzung des Teileigentums haben die Wohnungs­ei­gentümer nicht über lange Jahre hinweg geduldet.

Fehlende Geltendmachung des Unter­las­sungs­an­spruchs über mehrere Jahre begründet keine Verwirkung

Zudem verwies der Bundes­ge­richtshof darauf, dass ein auf zweckwidrige Unterlassung gerichteter Anspruch nicht schon deshalb verwirke, weil der Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht werde. Denn allein daraus ergebe sich nicht, dass die übrigen Wohnungs­ei­gentümer mit der zweckwidrigen Nutzung einverstanden seien.