Beschluss der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauch­warn­meldern zulässigWohnungs­ei­gentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von Regelung nicht ausgenommen werden

Die Parteien des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauch­warn­meldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauch­warn­meldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaf­fungs­kosten sollten aus der Instand­hal­tungs­rü­cklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahres­a­b­rechnung nach Mitei­gen­tums­an­teilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauch­warn­meldern ausgestattet hatten, wollten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Kläger verlangen Ungül­ti­g­er­klärung des WEG-Beschlusses

Die von den Klägern erhobene Anfech­tungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

WEG darf einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauch­warn­meldern durch Fachfirma beschließen

Der Bundes­ge­richtshof wies die Revision zurück. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: Die Wohnungs­ei­gentümer können den Einbau von Rauch­warn­meldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschluss­kom­petenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betrie­bs­be­reit­schaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungs­ei­gentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Einheitlicher Einbau und die Wartung von Rauch­warn­meldern schafft hohes Maß an Sicherheit

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauch­warn­meldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versi­che­rungs­rechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungs­ei­gentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen von Wohnungs­ei­gen­tümern können zu Lücken in der Gebäu­de­si­cherheit führen

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaften zur Unüber­sicht­lichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäu­de­si­cherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungs­ei­gen­tümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauch­warn­meldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungs­ei­gen­tümers, der seine Wohnung bereits mit Rauch­warn­meldern ausgestattet hat, gering.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 21 WEG:

Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungs­ei­gentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums den Wohnungs­ei­gen­tümern gemein­schaftlich zu."

Abs. 3: "Soweit die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungs­ei­gentümer geregelt ist, können die Wohnungs­ei­gentümer eine der Beschaffenheit des gemein­schaft­lichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen."

Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungs­ei­gentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. [...]

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemein­schaft­lichen Eigentums"

[...]

§ 49 BauO NRW: