BGH: Für Wohnungs­ei­gentümer als Mehr­heits­gesell­schafter und Geschäftsführer einer Gesellschaft besteht Stimm­rechts­verbot bei Beschluss über Rechtsgeschäft mit der GesellschaftGefahr eines Interes­sens­konflikts besteht

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Wohnungseigentümer hatte die Mehrheit der Stimmen. Er war zugleich Mehrheits­ge­sell­schafter und Geschäftsführer einer Gesellschaft, die Heizungsanlagen betrieb und mehrere Eigen­tums­wohn­anlagen mit Wärme belieferte. Im Rahmen einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung im März 2014 sollte ein Beschluss darüber getroffen werden, dass der Wohnungs­ei­gen­tums­ver­walter mit der Gesellschaft einen Vertrag über eine Wärmelieferung abschließen darf. Bis auf den Mehrheits­ei­gentümer waren alle übrigen Wohnungs­ei­gentümer dagegen. Aufgrund seiner Stimmenmehrheit kam der Beschluss dennoch zustande. Dagegen richtete sich die Klage der übrigen Wohnungs­ei­gentümer.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Lübben als auch das Landgericht Frankfurt (Oder) gaben der Klage statt. Der Beschluss sei ungültig, da der beklagte Mehrheits­ei­gentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt gewesen sei und infolgedessen der Beschluss nicht die erforderliche Mehrheit gefunden habe. Es sei angesichts dessen, dass der Beklagte Mehrheits­ge­sell­schafter und Geschäftsführer der Gesellschaft war, zu erwarten gewesen, dass er sich das Gesell­schafts­in­teresse zu eigen mache und im Zweifel zum Nachteil der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft entscheide. Gegen diese Entscheidung legte der Beklagte Revision ein.

Bundes­ge­richtshof hält Beschluss ebenfalls für unwirksam

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision des Beklagten daher zurück. Der Beschluss sei unwirksam, da er nicht die erforderliche Mehrheit gefunden habe. Der Beklagte, dessen Stimmenmehrheit den Beschluss getragen habe, sei bei der Abstimmung in entsprechender Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt gewesen.

Mehrheit der Gesell­schafts­anteile und Geschäfts­füh­re­rei­gen­schaft begründet Stimm­rechts­verbot

Zwar gelte nach dem Wortlaut der Vorschrift nur ein Stimmrechtsverbot für einen Wohnungs­ei­gentümer, so der Bundes­ge­richtshof, wenn der Beschluss die Vornahme eines auf die Verwaltung des Gemein­schafts­ei­gentums gerichteten Rechtsgeschäfts "mit ihm" betreffe. So liege der Fall hier nicht, da Vertragspartner der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht der Beklagte, sondern die Gesellschaft werden sollte. Jedoch sei § 25 Abs. 5 WEG bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen Gesellschaft entsprechend anzuwenden, wenn der Wohnungs­ei­gentümer an dieser mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäfts­füh­render Gesellschafter sei. So liege der Fall hier.

Gefahr eines Inter­es­sen­s­kon­flikts

Die Begründung des Stimm­rechts­verbots besteht nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs darin, dass der Wohnungs­ei­gentümer an dem Zustandekommen oder Nicht­zu­stan­de­kommen des Rechtsgeschäfts besonders interessiert sei und deshalb bei der Ausübung seines Stimmrechts seine etwaigen privaten Sonde­r­in­teressen stärker berücksichtige als das Gemein­schafts­in­teresse. Dieses Ziel verfehle die Vorschrift in beträchtlichem Umfang, wenn der Wohnungs­ei­gentümer dem Stimm­rechts­verbot dadurch entgehen könne, indem er sein Interesse an dem Rechtsgeschäft formal auf eine andere natürliche oder juristische Person auslagert.