Landpacht­vertrag: Klausel über Vorpachtrecht des Pächters unwirksamKlausel verstößt ohne nähere Ausgestaltung des Inhalts des eingeräumten Vorpachtrechts gegen Trans­pa­renzgebot

Der Beklagte des zugrunde liegenden Rechtstreits ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 1. März 2001 verpachtete er die Grundstücke bis zum 30. September 2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmt:

"Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt."

Am 8. Januar 2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1. Oktober 2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 8. Januar 2013 zustande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpacht­vertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt.

BGH erklärt Klausel wegen Verstoßes gegen das Trans­pa­renzgebot für unwirksam

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof wies die Klage ab und gab der Widerklage statt. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die in § 11 des Landpacht­ver­trages vom 1. März 2001 enthaltene Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäfts­be­din­gungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Trans­pa­renzgebot abgeleitete Bestimmt­heitsgebot, dass die Klausel die wirtschaft­lichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erwartungen und Erkennt­nis­mög­lich­keiten eines durch­schnitt­lichen Vertrags­partners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertrags­schlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall kommt es entgegen der Auffassung des Berufungs­ge­richts nicht an.

Vorpachtrecht gesetzlich nicht geregelt

Unter Anwendung dieses Maßstabs folgt die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das - wie hier - einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuld­recht­lichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaft­lichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.

§ 307 Abs. 1 BGB: