BGH: Wegfall der Maklerprovision auch bei Ausübung des Rücktritts­rechts statt Anfech­tungsrecht wegen arglistiger TäuschungAnfech­tungsrecht wegen arglistiger Täuschung beseitigt Rechtsgrund für Maklerprovision

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf eines Hausgrundstücks im Oktober 1995, stellten die Käufer fest, dass die Statik des Hauses dermaßen unzureichend war, dass Einsturzgefahr bestand. Da der Immobi­li­en­makler die Mängel während des Verkaufs­ge­sprächs verschwiegen hatte, traten die Käufer vom Kaufvertrag zurück und klagten auf Rückzahlung der gezahlten Maklerprovision. Nachdem die Käufer in den ersten beiden Instanzen unterlagen, musste sich der Bundes­ge­richtshof mit dem Fall beschäftigen.

Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Käufer. Ihnen habe ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zugestanden. Die Provision des Maklers entstehe gemäß § 652 Abs. 1 BGB nur dann, wenn der Hauptvertrag zustande kommt. Wird ein wirksamer Abschluss des Hauptvertrags verhindert oder ist er von Anfang an als unwirksam anzusehen, entfalle die Provi­si­ons­pflicht.

Wegfall der Maklerprovision auch bei Ausübung des Rücktritts­rechts statt Anfech­tungsrecht wegen arglistiger Täuschung

Zwar falle der Provi­si­ons­an­spruch des Maklers dann nicht weg, so der Bundes­ge­richtshof, wenn vom Hauptvertrag zurückgetreten werde. So habe der Fall hier gelegen. Die Ausübung des Rücktritts­rechts aufgrund des Mangels habe den Anspruch auf Provision daher nicht beseitigt. Es sei aber zu berücksichtigen gewesen, dass den Käufern auch ein Anfech­tungsrecht wegen arglistiger Täuschung zugestanden habe. Allein das Bestehen dieses Rechts habe den Makleranspruch beseitigt. Habe nämlich ein Käufer die Wahl zwischen einer Gewährleistung und einer Anfechtung, könne er zwischen beiden Möglichkeiten frei entscheiden. Aus Sicht des Maklers sei diese Entscheidung rein zufällig. Demnach wäre es willkürlich, von diesem Zufall das Bestehen seines Provi­si­ons­an­spruchs abhängig zu machen.