Energieausweis: Immobi­li­en­makler müssen notwendige Angaben zum Energie­ver­brauch in Immobi­lie­n­an­zeigen aufnehmenBGH zu Angaben über den Energie­ver­brauch in Immobi­lie­n­an­zeigen von Maklern

Die beklagten Immobilienmakler des zugrunde liegenden Verfahrens boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energie­aus­weises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energie­ef­fi­zi­enz­klasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16 a der Energie­ein­spa­r­ver­ordnung (EnEV). Sie verlangte von den Beklagten, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16 a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Verfahrensgang

Das Landgericht Münster verurteilte die Beklagte antragsgemäß; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundes­ge­richtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobi­li­en­makler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Vorschriften verpflichten nur Verkäufer und Vermieter zu Angaben über Energie­ver­brauch

Der Klägerin steht allerdings kein Unter­las­sungs­an­spruch nach § 3 a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16 a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobi­li­en­makler ist nicht Adressat dieser Infor­ma­ti­o­ns­pflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Geset­zes­ma­te­rialen noch bei gebotener richt­li­ni­en­kon­former Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesam­t­ener­gie­ef­fizenz von Gebäuden Infor­ma­ti­o­ns­pflichten vor, die auch den Immobi­li­en­makler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16 a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richt­li­ni­en­konforme Auslegung begründet werden.

Vorenthalten wesentlicher Informationen kann als Irreführung der Verbraucher ausgelegt werden

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5 a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5 a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unions­recht­licher Verordnungen oder nach Rechts­vor­schriften zur Umsetzung unions­recht­licher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobi­li­en­maklers, notwendige Angaben zum Energie­ver­brauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energie­aus­weises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse und der Wert des Endener­gie­bedarfs oder Endener­gie­ver­brauchs.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16 a EnEV

(1) ¹ Wird [...] vor dem Verkauf eine Immobi­lie­n­anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobi­lie­n­anzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energie­aus­weises: Energie­be­da­rfs­ausweis oder Energie­ver­brauchs­ausweis [...],

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endener­gie­bedarfs oder Endener­gie­ver­brauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energie­ef­fi­zi­enz­klasse.

[...]

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobi­lie­n­an­zeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

[...]

Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von

- Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesam­t­ener­gie­ef­fizienz vorliegt,

- Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesam­t­ener­gie­ef­fizienz vorliegt und

- Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesam­t­ener­gie­ef­fizienz vorliegt,

in den Verkaufs- oder Vermie­tungs­an­zeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesam­t­ener­gie­ef­fizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesam­t­ener­gie­ef­fizienz genannt wird.

§ 5 a UWG (Irreführen durch Unterlassen):