Verkäufer und Käufer müssen sich Maklercourtage beim Immobilienkauf teilenMakler geht wegen Trickserei beim Halbtei­lungs­grundsatz zum Maklerlohn leer aus

Die Kläger erwarben ein mit einer Doppel­haus­hälfte bebautes Grundstück. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin das beklagte Makler­un­ter­nehmen beauftragt.

Käufer sollten im Ergebnis die vollen Kosten des vom Verkäufer beauftragten Maklers tragen

Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Makler­lohn­an­spruch in Höhe von 25.000 €. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert. Zugleich verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Makler­lohn­zahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Kläger verlangen die Rückzahlung des geleisteten Betrags.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlan­des­gericht die landge­richtliche Entscheidung teilweise abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger verurteilt.

Mit der vom Oberlan­des­gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf vollständige Stattgabe, die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung des Rückzah­lungs­antrags weiter.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Auf die Revision der Kläger hat der Bundes­ge­richtshof das Berufungsurteil unter Zurückweisung der Revision der Beklagten aufgehoben und die dem Rückzah­lungs­antrag in vollem Umfang stattgebende Entscheidung des Landgerichts wieder­her­ge­stellt. § 656 d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.

Der Anwendbarkeit des § 656 d BGB steht es deshalb auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656 d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.

Verstoß gegen Halbtei­lungs­grundsatz führt zur Gesamt­nich­tigkeit der Vereinbarung

Der Verstoß gegen § 656 d BGB führt zur Gesamt­nich­tigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungs­er­haltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.