Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung umfasst auch Sonder­kündigungs­recht nach § 573 a BGBZweck des Kündigungs­ausschlusses ist umfassender Schutz des Mieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im September 2021 kam es im Saarland im Rahmen eines Mietver­hält­nisses über eine Wohnung zu einem formularmäßigen Nachtrag, wodurch der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtete. Hintergrund dessen war, dass das Haus an neue Eigentümer verkauft wurde. Neben der Wohnung der Mieterin im Erdgeschoss befand sich im Haus noch eine im Obergeschoss liegende Wohnung, in der die neuen Eigentümer wohnten. Im Oktober 2022 sprachen die neuen Eigentümer eine auf § 573 a BGB gestützte Kündigung des Mietvertrags aus. Die Mieterin weigerte sich die Kündigung zu akzeptieren und verwies zur Begründung auf den vereinbaren Kündi­gungs­aus­schluss. Die Vermieter meinten, dass dieser sich nicht auf die Kündigung nach § 573 a BGB beziehe und erhoben Räumungsklage.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Amtsgericht Neunkirchen entschied gegen die Vermieter. Diesen stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Der vereinbarte Kündi­gungs­aus­schluss beziehe sich auch auf eine Kündigung nach § 573 a BGB. Zwar sei nach dem Wortlaut des Nachtrags zum Mietvertrag nur die Eigen­be­da­rfs­kün­digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Jedoch sei zu beachten, dass ein solcher Ausschluss im Regelfall dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter nur bei Vertrags­ver­let­zungen des Mieters kündigen kann. Denn anderenfalls könne der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden, der darin liege, ihm die Wohnung zu erhalten.