Schimmelbefall in der Küche - Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter den Vermieter zur Abhilfe auffordernUnwirksamkeit der Kündigung bei fehlender Fristsetzung

Im Juni 2002 vermietete der Kläger an die Beklagten eine ca. 100 qm große 3 ½ Zimmer-Wohnung in Pullach. Im November 2002 teilten die Beklagten dem Kläger mit, dass sich in der Küche hinter der Spülmaschine in einer Größe von 5 x 7 cm Schimmel gebildet habe. Daraufhin beauftragte der Kläger umgehend eine Fachfirma zur Beseitigung. Bei der Wohnungs­be­sich­tigung durch die Fachfirma vereinbarten Vertreter dieser Firma mit den Beklagten, dass diese einen passenden Termin zur Schim­mel­be­sei­tigung mitteilen werden. Dies geschah aber nicht. Stattdessen kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 25.11.2002 den Mietvertrag außerordentlich zum 23.12.2002, hilfsweise ordentlich (= unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist) zum 28.02.2003. Zur Begründung trugen die Beklagten vor, dass das Entfernen des aktuell sichtbaren Schimmels nicht ausreiche, da die Ursache der Schimmelbildung – eine von der mitvermieteten Garage herkommende Kältebrücke – damit nicht beseitigt werde. Der Kläger antwortete mit Schreiben vom 05.12.2002, dass er die behauptete Kältebrücke nicht als Ursache des Schimmelbefalls ansehe. Ein außer­or­dent­licher Kündigungsgrund bestehe daher nicht. Am 15.12.2002 kündigten die Beklagten nochmals zum 19.12.2002 außerordentlich mit der Begründung, der Kläger verweigere eine Isolierung der Garagendecke. Eine weitere Gesund­heits­ge­fährdung sei den Beklagten nicht zuzumuten. Da die Beklagten die Restmiete Dezember (ab 20.12.2002) und für Januar und Februar 2003 nicht bezahlten, kam die Sache vor das Amtsgericht München. Der Vermieter klagte dort die rückständige Miete von insgesamt 2.580,00 € ein.

Anspruch auf rückständige Miete

Die zuständige Amtsrichterin verurteilte die Beklagten zur Zahlung. Die Mieter seien nicht zur außer­or­dent­lichen Kündigung berechtigt gewesen; deshalb sei das Mietverhältnis erst zum 28. Februar 2003 beendet worden. Bis dahin schuldeten die Beklagten die Miete.

Unwirksamkeit der Kündigung aufgrund fehlender Fristsetzung zur Mangel­be­sei­tigung

Eine außer­or­dentliche Kündigung sei deshalb nicht wirksam ausgesprochen worden, da die Beklagten dem Kläger keine angemessene Frist gesetzt hätten, sowohl die von ihnen behaupteten Mängel (Schimmelbildung) wie auch die vermutete Ursache (Kältebrücke) zu beseitigen. Dass der Kläger hierzu nicht bereit gewesen wäre, ließe sich insbesondere nicht aus dem bisherigen Verhalten des Klägers ableiten. Im Gegenteil: Die sofortige Beauftragung der Fachfirma nach der ersten Mängelanzeige spreche dafür, dass der Kläger gewillt war, den Mangel umgehend zu beseitigen und das Mietverhältnis fortzusetzen. Damit hätte das Mietverhältnis außerordentlich nur nach erfolgloser Fristsetzung gekündigt werden dürfen. Im übrigen hätten die Beklagten ihre Gesund­heits­ge­fährdung wohl doch nicht als so akut angesehen, da sie mit der umgehend erschienenen Fachfirma keinen Termin zur Beseitigung des Schimmels vereinbart hätten.

Wörtlich führte die Amtsrichterin am Ende des Urteils aus:“Eine fristlose Kündigung dient nicht dazu, die Lösung aus einem Vertrags­ver­hältnis zu einem den Lebensumständen am besten passenden Zeitpunkt herbeizuführen, sondern sie ist das Instrument, um eine sofortige Vertrags­be­en­digung aufgrund Unzumutbarkeit des Zuwarten bis Fristablauf zu ermöglichen. Dies war, wie sich aus den geschilderten Umständen ergibt, eindeutig nicht der Fall“.

Erfolglosigkeit der Berufung

Eine gegen das amtsrich­terliche Urteil eingelegte Berufung blieb erfolglos. In seinem Zurück­wei­sungs­be­schluss führte die Berufungskammer des Landgerichts München I ergänzend aus:“Wenn ein Mangel der Mietsache durch geeignete Maßnahmen beseitigt werden kann, ist eine Fristsetzung zu verlangen, um den Vermieter die Möglichkeit zu geben, die geforderten Maßnahmen – hier: Isolierung des Garagendachs – durchzuführen“.

Das Urteil ist damit rechtskräftig.