Umstieg auf Onlinestudium berechtigt nicht zur außer­or­dent­lichen KündigungKeine schwerwiegende Störung der Geschäfts­grundlage wegen Pandemie

Der Beklagte hatte seit August 2018 ein möbliertes Studen­te­n­a­partment gemietet. Das Apartment darf aufgrund rechtlicher Verpflichtung der Vermieterin nur an studierende oder sonstige in schulischer oder beruflicher Ausbildung befindliche Personen überlassen werden. Im Mietvertrag heißt es u.a.in § 5 Abs.4: "Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Monaten zum Monatsende zu kündigen, wenn er dem Vermieter in geeigneter Form nachweist, dass er die Voraussetzungen für die Nutzung der Mietsache nicht mehr erfüllt, weil er seine Ausbildung endgültig aufgegeben oder beendet hat. Eine Kündigung zum 30. 06. und 31. 07. eines Jahres ist ausgeschlossen".

Kündigung des Mietver­hält­nisses wegen Onlinestudiums

Der Beklagte ist seit dem Wintersemester 2018/19 an der Garchinger Zweigstelle der TU München immatrikuliert. Am 14.04.2020 erhielt er von der Uni die Mitteilung, dass der Präsenz­lehr­betrieb für das laufende Sommersemester bis auf weiteres nicht aufgenommen werde, die Veranstaltungen würden lediglich in digitaler Form angeboten. Mit Schreiben vom 15.04.2020 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis über das Apartment fristlos aus wichtigem Grund, erklärte hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin und gab die Schlüssel der am gleichen Tag geräumten und gesäuberten Wohnung zurück. Der Beklagte meint, zur außer­or­dent­lichen fristlosen Kündigung berechtigt gewesen zu sein, da er genauso gut von seinen Eltern aus studieren könne, als Student schon genügend wirtschaftliche Nachteile durch Anschaffung der Technik für die Onlineteilnahme an den Vorlesungen, den Umzug sowie die zeitliche Verzögerung seines Studiums habe und es sich nicht leisten könne Wohnraum zu finanzieren, den er nicht brauche. Er habe genau so wenig Schuld an der eingetretenen Situation wie der Vermieter, sei aber der wirtschaftlich Schwächere.

Virtuelles Studium kein objektives Gebrauchs­hin­dernis

Nach Auffassung des Amtsgerichts München sei ein Kündigungsgrund nach § 5 Abs. 4 des Mietvertrages vom 11./20.08.2018 ist nicht gegeben. Unstreitig war der Beklagte das gesamte Sommersemester weiter als Student in der TUM immatrikuliert, er hatte auch weder seine Ausbildung beendet noch aufgegeben. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Wesentlich ist hierbei, dass die Kündigung nur auf Umstände gestützt werden kann, die in der Person oder im Risikobereich des Kündi­gungs­gegners begründet sind. Diese Voraussetzungen sind hier schon nicht gegeben. Grundsätzlich trägt der Mieter das Verwen­dungs­risiko der Mietsache, § 537 BGB. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sogenannte objektive Gebrauchs­hin­dernisse vorliegen. Unstreitig hat die Pandemie dazu geführt, dass der Präsen­z­un­terricht an der Universität eingestellt wurde. Das stellt aber kein objektives Gebrauchs­hin­dernis für das vom Beklagten gemietete Studen­te­n­a­partment dar, und nur darauf kommt es an: Das Apartment bleibt trotz Pandemie vollständig nutzbar. Der Beklagte hatte dort auch Inter­ne­t­an­schluss, so dass er ohne weiteres von dort aus die virtuellen Vorlesungen hätte besuchen können. Der Vermieter trägt nur das Risiko der Gebrauch­s­taug­lichkeit der Mietsache. Es ist auch nicht erkennbar, dass er die von der Klägerin zur Verfügung gestellte Wohnung schlechter als Wohnung hätte nutzen können, als den Wohnraum bei seinen Eltern in Frankenthal.

Keine Vertrags­kün­digung wegen Pandemie

Aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäfts­grundlage (§ 313 BGB) folgt auch kein Kündigungsrecht. Zunächst stellt der neue Art. 240 § 7 EGBGB klar, dass die widerlegliche Vermutung, wonach angesichts der Pandemie eine schwerwiegende Störung der Geschäfts­grundlage vorliegt, gerade nicht für Wohnraum gilt. Auch mit sehr viel Phantasie lässt sich hier nicht hineinlesen, dass die Parteien eine bestimmte Form der Unter­richts­ge­staltung an der TUM als Geschäfts­grundlage gewollt hatten. Zudem würde es an der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Mietvertrag fehlen. Der pauschale Verweis auf die Pandemie begründet hier keinen Grund vom regulären Vertragsrisiko abzuweichen. Nur ergänzend sei angeführt, dass die Rechtsfolge bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 313 BGB nicht zwingend die Vertrags­auf­hebung wäre. Vielmehr ist der Anpas­sungs­an­spruch des § 313 Abs. 1 BGB nur auf eine angemessene Vertrag­s­än­derung gerichtet, die auch dem Vermieter unter Berück­sich­tigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zumutbar sein muss."