Geparkter Pkw im Innenhof: Versperrte Sicht auf Eingangsbereich einer Kunst­ausstellung begründet kein Recht des Ausstellers auf MietminderungFreie Einsehbarkeit des Zugangsbereichs muss gesondert als Sollbe­schaf­fenheit vertraglich vereinbart werden

Zwischen den Parteien des zugrunde liegenden Rechtstreits bestand ein Mietvertrag über die Anmietung von Ausstel­lungs­räumen im Basement in einem Hinterhof für ein Wochenende im November 2016. Die Klägerin verpflichtete sich neben der Überlassung der Ausstel­lungsräume zur Übernahme der Kosten für den Auf- und Abbau, Bereitstellung von Equipment zur Ausleuchtung des Eingangs­be­reichs, Beheizung, Endreinigung, Studiobetreuung u.ä. Am Samstag und Sonntag des Ausstel­lungs­wo­che­nendes parkte in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover.

Klägerin verneint Vorliegen eines Mangels der Mietsache

Die Klägerin trug vor, dass das Fahrzeug einer Mieterin der Klägerin gehöre und diese ihr Fahrzeug dort zulässigerweise abgestellt habe. Das Fahrzeug sei so geparkt gewesen, dass ein Pkw oder Klein­trans­porter an dem Fahrzeug vorbei in den Hinterhof einfahren konnte, so dass die Zufahrt zum Hinterhof weiterhin möglich war. Ein Mangel der Mietsache habe nicht vorgelegen, da die Gebrauch­s­taug­lichkeit der Räume nicht eingeschränkt gewesen sei. Zum einen sei der Zugang zu den Ausstel­lungs­räumen vollumfänglich gegeben gewesen, zum anderen betreffe eine Einsichts­be­schränkung des Eingangs­be­reichs der Ausstel­lungsräume nicht die Eignung der Mietsache unmittelbar.

Beklagte verweist auf weniger Ausstellungs-Interessenten aufgrund des schlecht einsehbaren Eingangs­be­reichs

Der Beklagte trug vor, dass wegen der eingeschränkten Einsehbarkeit des Eingangs­be­reichs der Ausstel­lungsräume und der versperrten Zufahrt am zweiten und dritten Tag der Ausstellung deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht hätten. Ihm sei bereits bei Vertragsschluss wichtig gewesen, dass der Eingangsbereich der Ausstel­lungsräume von der ganztägig stark frequentierten Straße gut einsehbar sei. Deswegen sei vereinbart worden, dass für die Tage der Ausstellung der Eingangsbereich eigens mit einer Lichtin­sta­l­lation ausgeleuchtet werde, um die Ausstellung von der Straße her deutlich sichtbar zu machen.

Streit­ge­gen­ständ­licher Zugangsbereich zum Hinterhof war eindeutig als Zufahrt zu Parkplätzen zu erkennen

Das Amtsgericht München gab der Klägerin Recht. Für die weitere Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs, vorliegend für die Frage, ob die freie Einsehbarkeit des Zugangsbereichs ebenfalls von der vertraglich vereinbarten Sollbe­schaf­fenheit umfasst ist, sei mangels eindeutiger, vertragliche Vereinbarungen der Parteien die Verkehrs­an­schauung unter Berück­sich­tigung der konkreten Umstände des Einzelfalles als Auslegungshilfe heranzuziehen. Dabei sei im streit­ge­gen­ständ­lichen Fall zu berücksichtigen, dass der streit­ge­gen­ständliche Zugangsbereich zum Hinterhof eindeutig als Zufahrt zu erkennen und aufgrund der im Hinterhof vorhandenen Parkplätze auch offensichtlich sei, dass die Zufahrt als solche durch Fahrzeuge genutzt werde. Auch sei die streit­ge­gen­ständliche Zufahrt so breit, dass dort Fahrzeuge in den Hinterhof einfahren könnten, auch wenn Fahrzeuge an der Seite der Zufahrt parken würden.

Freie Einsehbarkeit des Eingangs­be­reichs war keine zugesicherte Eigenschaft

Genauso wenig wie ein Mieter einer Altbauwohnung erwarten könne, dass im Keller feuch­tig­keits­emp­findliche Gegenstände gelagert werden könnten, könne aufgrund der beengten Parkplatz­si­tuation im Glocken­bach­viertel nach der Verkehrs­an­schauung nicht ausgeschlossen werden, dass ein Hinterhof und dessen Zufahrt als Parkfläche genutzt werde. Bei der Einsehbarkeit des Eingangs­be­reichs handele es sich auch nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Allein der Umstand, dass die Parteien vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit des Eingangs­be­reiches gesprochen haben, begründe keine vertraglich bindende Zustand­s­er­klärung der Klägerin, die über eine bloße Angabe zum Verwen­dungszweck hinausgehe. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Klägerin bindend erklären wollte und für das Vorhandensein der Einsehbarkeit des Eingangs­be­reichs auch einstehen und bei Fehlen auch ohne Verschulden Schadensersatz leisten wollte, seien von der Beklagtenpartei nicht vorgetragen worden.