Keine Pflicht des Mieters auf Verstoß gegen Mietpreisbremse hinzuweisenFehlender Hinweis rechtfertigt keine Anfechtung des Mietvertrags durch Vermieter aufgrund arglistiger Täuschung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Oktober 2015 kam es zu einem Mietver­trags­schluss über eine Dachge­schoss­wohnung in München. Als Bruttokaltmiete wurde ein Betrag von 1.150 EUR zuzüglich einer Betrie­bs­kos­ten­pau­schale von 150 EUR vereinbart. Die Vormieterin hatte zuletzt eine Bruttokaltmiete von 1.000 EUR zuzüglich einer Betrie­bs­kos­ten­pau­schale von 110 EUR geschuldet. Die neuen Mieter der Wohnung hielten nach Vertragsschluss die vereinbarte Miete für unzulässig, da sie gegen die Mietpreisbremse verstoße. Da bereits die Vormiete von 1.000 EUR über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 909,99 EUR lag, habe die Vermieterin nicht mehr als die 1.000 EUR verlangen dürfen. Die Mieter zahlten daher nur einen Mietzins von 1.000 EUR zuzüglich der Betrie­bs­kos­ten­pau­schale von 150 EUR und somit nur 1.150 EUR. Die Vermieterin war damit nicht einverstanden. Sie warf den Mietern eine arglistige Täuschung vor. Denn obwohl sie bereits vor Mietver­trags­schluss von der Unvereinbarkeit der vereinbarten Miete mit der Mietpreisbremse wussten, haben sie den Mietvertrag abgeschlossen. Die Vermieterin focht daher den Mietvertrag an und verlangte zudem die Zahlung der restlichen 150 EUR pro Monat. Da sich die Mieter weigerten die Anfechtung anzuerkennen und weitere 150 EUR monatlich zu zahlen, erhob die Vermieterin Klage.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Amtsgericht München entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe zunächst kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden, da ein Anfech­tungsrecht aufgrund einer arglistigen Täuschung nicht bestanden habe.

Keine Pflicht zum Hinweis auf Verstoß gegen Mietpreisbremse

Nach Auffassung des Amtsgerichts sei nur eine Täuschung durch Unterlassen in Betracht gekommen. Das Verschweigen von Tatsachen stelle jedoch nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklä­rungs­pflicht bestehe. Dies sei hier zu verneinen gewesen, da für die Mieter keine Verpflichtung bestanden habe, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen habe. Eine solche Verpflichtung würde dazu führen, dass die Mietpreisbremse völlig leerlaufe. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsschluss den Vermieter auf etwaige überhöhte Mieten hinweisen und damit deutlich machen, nicht gewillt zu sein den gewünschten Mietpreis zu zahlen, dürften mit sehr hoher Wahrschein­lichkeit bereits vorausscheiden.

Kein Anspruch auf Zahlung weiterer 150 EUR monatlich

Das Amtsgericht verneinte zudem einen Anspruch auf Zahlung weiterer 150 EUR monatlich. Denn ist die Vormiete höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so dürfe gemäß § 556 e Abs. 1 BGB eine Miete nur bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Dagegen habe die Vermieterin verstoßen, da im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete von 1.150 EUR vereinbart wurde.