Sanierung eines Altbaus führt zu gesteigerten Anforderungen an den Tritt­scha­ll­schutzVermieter kann sich nicht auf unver­hält­nismäßig hohe Mängel­be­sei­ti­gungs­kosten berufen

In dem zu Grunde liegenden Fall wurde ein Anfang der 50iger Jahre errichtetes Haus im Jahr 2000 grundlegend saniert. Die Wohnungen wurden mit der Maßgabe vermietet, dass sie im Jahr 2000 errichtet wurden sowie mit dem Zusatz "Baujahr 2000". Nachfolgend beschwerte sich jedoch eine Mieterin über Wohngeräusche aus der darüber liegenden Wohnung und verlangte von der Vermieterin eine den Anforderungen des Jahres 2000 genügende Lärm- und Tritt­scha­ll­dämmung. Ein schall­tech­nisches Gutachten ergab, dass durch die Wohngeräusche ein Geräuschpegel von 59 bis 62 dB vorlag. Die Vermieterin weigerte sich jedoch einen normalen Trittschallschutz herzustellen, da dies mit unver­hält­nis­mäßigen Kosten verbunden sei. Die Mieterin erhob daher Klage.

Anspruch auf Herstellung eines normalen Tritt­scha­ll­schutzes bestand

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese gab der Mieterin recht. Ihr habe aus § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herstellung eines normalen Tritt­scha­ll­schutzes zugestanden. Die Vermieterin habe entsprechend der DIN 4109 ein Normtritt­scha­llpegel von 53 dB geschuldet. Dabei sei es unerheblich gewesen, dass die Norm aus dem Jahr 1989 stammte und das Haus bereits 1950 erbaut wurde.

Vermieterin schuldete Lärmschutz des Jahres 2000

Die Vermieterin habe nach Auffassung des Amtsgerichts nicht die Einhaltung der technischen Normen geschuldet, die für das Jahr 1950 galten, sondern für das Jahr 2000. Denn wenn ein Vermieter bauliche Veränderungen vornehme, könne der Mieter erwarten, dass Lärmschutz­maß­nahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Zu beachten sei aber, dass der Mieter nur einen normalen und nicht einen erhöhten Tritt­scha­ll­schutz fordern könne. Ein erhöhter Tritt­scha­ll­schutz könne sich nur aus einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag ergeben.

Unver­hält­nis­mä­ßigkeit der Kosten war unbeachtlich

Darüber hinaus habe sich die Vermieterin nicht auf die Unver­hält­nis­mä­ßigkeit der Kosten berufen und somit die Mängelbeseitigung verweigern dürfen (siehe: § 275 Abs. 2 BGB), so das Amtsgericht weiter. Sie habe sich also nicht auf die Überschreitung einer sogenannten "Opfergrenze" berufen können. Denn durch die Sanierung und die Angabe des "Baujahrs 2000" habe sie maßgeblich dazu beigetragen, dass das modernisierte Haus wie ein Neubau aus dem Jahr 2000 zu behandeln war. Es habe insofern eine still­schweigende Beschaf­fen­heits­ver­ein­barung vorgelegen. In einem solchen Fall dürfe der Mieter nicht allein auf sein Minderungsrecht verwiesen werden.