Genehmigung zum Abriss von Mietwohnungen darf nicht mit Verweis auf Mietobergrenze für Neubauten gemäß Zweck­entfremdungs­verbot-Gesetz abgelehnt werdenMiet­preis­regulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum vom Regelungszweck des Zweck­entfremdungs­verbot-Gesetzes nicht gedeckt

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls ist Eigentümerin eines Grundstücks in Charlottenburg, das mit einem Mehrpar­tei­enhaus aus dem Jahr 1960 bebaut ist. Es umfasst 30 Mietwohnungen und eine Wohnfläche von über 1.300 m². Seit dem Jahr 2018 steht es leer. Anstelle dieses Bestands­ge­bäudes will die Klägerin einen Neubau mit mehr als 60 Eigen­tums­woh­nungen und einer Fläche von über 3.500 m² errichten. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf versagte ihr die hierfür nach dem ZwVbG erforderliche Abriss­ge­neh­migung, weil die Neubauwohnungen für einen durch­schnittlich verdienenden Arbeit­neh­mer­haushalt unbezahlbar seien.

VG: Bezirksamt muss Abriss­ge­neh­migung erteilen

Das Verwal­tungs­gericht Berlin verpflichtete die Behörde, den Abriss zu genehmigen. Der Wohnraumverlust werde mehr als ausgeglichen. Die Klägerin errichte eine größere Anzahl an Wohneinheiten und schaffe eine größere Wohnfläche als zuvor. Die Eigen­tums­woh­nungen mit einem höheren Standard als die alten Mietwohnungen dienten der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarkts, da die Luxusgrenze nicht überschritten werde. Der Beklagte dürfe die Genehmigung nicht unter Berufung auf § 3 Abs. 4 der Zweck­ent­frem­dungs­verbot-Verordnung verweigern, wonach für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro/m² verlangt werden darf. Diese Geneh­mi­gungs­vor­aus­setzung sei nichtig. Das Zweck­ent­frem­dungs­verbot schütze Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es diene auch nicht dem Schutz der Mieter. Vielmehr solle es den Wohnraumbestand vor Nutzungen zu anderen als Wohnzwecken bewahren und hierdurch die Wohnraum­ver­sorgung sichern. Von diesem Regelungszweck des ZwVbG sei aber eine Mietpreis­re­gu­lierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Im Gegenteil werde hierdurch der Neubau von Wohnraum wesentlich erschwert. Die starre und zeitlich unbegrenzte Festlegung eines geringen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletze den Verhält­nis­mä­ßig­keits­grundsatz.