Wohnungs­ei­gentum: Defekter Fahrstuhl muss instand gesetzt werdenInstandsetzung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung

Im Fall wollten die Eigentümer einer Penthou­se­wohnung einen Aufzug wieder in Betrieb nehmen lassen. Der Aufzug wurde 1972 errichtet und nur sporadisch benutzt, bis der Betrieb 1990 ganz eingestellt worden ist.

Die Penthou­se­be­wohner bemühten sich in der Vergangenheit bereits mehrfach um die Inbetriebnahme des Fahrstuhls. Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat jedoch ihren Antrag, die Mängel des Fahrstuhls zu beseitigen und diesen in Betrieb zu nehmen, mehrheitlich abgelehnt.

Das Oberlan­des­gericht Saarbrücken hat entschieden, dass die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft über die Instandsetzung nicht mehrheitlich entscheiden dürfe. Sie habe hierzu keine Beschluss­kom­petenz.

Das Gesetz über das Wohnungs­ei­gentum (WEG) unterscheide zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungs­ei­gentümer durch Mehrheits­be­schluss entscheiden könnten und solchen, die einer Vereinbarung bedürften (§§ 10, 23 Abs. 1 WEG). Dabei stelle die Zulässigkeit von Mehrheits­be­schlüssen die Ausnahme dar.

Nach § 21 Abs.1 WEG stehe die Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums den Wohnungs­ei­gen­tümern gemein­schaftlich zu. In diesem Rahmen dürften die Wohnungs­ei­gentümer eine der Beschaffenheit des gemein­schaft­lichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung auch durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu einer solchen ordnungsmäßigen Verwaltung gehöre insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemein­schaft­lichen Eigentums ( § 21 Abs. 4 WEG). Zu den Maßnahmen der Instandhaltung und der Instandsetzung zählten alle Unternehmungen, die im Interesse der Eigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung, oder einen der Zweckbestimmung des gemein­schaft­lichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet seien, oder die einen ordnungsgemäßen Zustand wieder­her­stellen oder erstmalig herstellen. Demgegenüber handele es sich um eine der Mehrheits­herr­schaft grundsätzlich entzogene bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), wenn das Gemein­schafts­ei­gentum umgestaltet werde. Das sei in der Regel der Fall, wenn in seine Substanz eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung seiner realen Teile vorgenommen werde.

Genau dies sei hier der Fall, weil der streit­ge­gen­ständliche Fahrstuhl zum Gemein­schafts­ei­gentum gehöre.

Nach der Teilungs­er­klärung seien die im Gemein­schafts­ei­gentum stehenden Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage dauernd in einem guten Zustand zu erhalten. Dieser Regelung widersprechen die Beschlüsse der Wohnungs­ei­gentümer, mit denen die Instandsetzung des Fahrstuhles abgelehnt worden sei. Da eine Inbetriebnahme des Fahrstuhles ohne vorherige Instandsetzung nicht möglich sei, komme die Ablehnung einer Instandsetzung seiner dauerhaften Außer­be­triebnahme gleich. Folglich zielten die Mehrheits­be­schlüsse der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft faktisch auf den Entzug wesentlicher Bestandteile des Gemein­schafts­ei­gentums und damit auf die Veränderung seiner sachlichen Substanz. Ebenso wenig wie der Einbau eines Personenaufzugs an einem Treppenhaus eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung darstelle, könne sein "Abbau" anderes als eine bauliche Veränderung darstellen. Die faktische Beseitigung der Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks mit einem Lift stelle insoweit eine mit der Stilllegung eines Treppenhauses bei anderweitiger Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks vergleichbare Maßnahme dar. Auch sie ist der Mehrheits­herr­schaft entzogen, soweit die Teilungs­er­klärung nichts anderes zulasse.