Bei Einfamilienhaus gilt der Garten als mitvermietetGartennutzung bei Einfamilienhaus

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar ein Einfamilienhaus gemietet. In dem vorformulierten Mietvertrag für "Wohnungen" hieß es: "Vermietet wird das EFH. Hü., K. Str. 4". Mieter und Vermieter stritten sich in der Folge darum, ob der Garten mitbenutzt werden dürfe.

Verkehrs­an­schauung spricht für Mitvermietung des Gartens

Das Oberlan­des­gericht Köln bejahte dies. Die Formulierung im Mietvertrag spreche eher für eine Vermietung von Haus und Grundstück als lediglich des Hauses, stellten die Richter fest. Ob eine Grünfläche mit zum Mietobjekt gehöre, richte sich mangels anderweitiger Regelung nach der Verkehrs­an­schauung. Danach gehöre zum Einfamilienhaus im Gegensatz zur Wohnung in der Regel der umliegende Garten.

Gartennutzung war auch Mietwert­kri­terium bei Mieterhöhung

Dafür spreche hier auch folgendes: Unstreitig nutzte der Mieter seit jeher einen unmittelbar um das Haus herum gelegenen Ziergarten. In Verbindung mit dem atypischen Grund­s­tücks­zu­schnitt, der eine sinnvolle Teilung der Gesamtfläche nicht zulasse, könne die vertragliche Regelung bei vernünftiger Betrach­tungsweise nur so verstanden werden, dass die Parteien das Grundstück als zum Haus gehörend und mitvermietet angesehen haben. Dafür spreche auch, dass die Gartennutzung im Rahmen einer Mieterhöhung als Mietwert­kri­terium angeführt worden sei.

Anpflanzungen durch Vermieter

Dass die Vermieter auf dem Grundstück Anpflanzungen vorgenommen und sich dort des öfteren aufgehalten haben, stehe der Annahme der Mitvermietung schon deshalb nicht entgegen, weil es sich bei den Parteien um nahe Familien­an­ge­hörige handle, unter denen Besuche und Hilfeleistungen nichts Ungewöhnliches seien.

Unklarheiten des Vertrages gehen zu Lasten des Vermieters

Im Übrigen ginge eine im Formular-Mietvertrag enthaltene Unklarheit letztlich auch gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Vermieters als Verwender des Formulars.