OLG Frankfurt: 20-jährige Selbst­nut­zungs­klausel in Grund­s­tücks­kauf­vertrag unwirksamKlausel benachteiligt Käufer unangemessen

Die beklagte hessische Stadt stellte in den 1990er Jahren nach Erschließung eines neuen Wohngebietes Bauin­ter­es­senten im Rahmen eines sog. „Einheimischen-Modells“ Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266,- DM/qm – der damalige wie der (umgerechnet) aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 530,- DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, „das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“. Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400,- DM/qm verpflichtet sein. Als die Kläger im Jahre 2006 beabsichtigten, den Wohnort zu wechseln, beharrte die beklagte Stadt auf der Einhaltung der für diesen Fall vereinbarten Zuzahlung.

Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Selbst­nut­zungs­klausel verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Darmstadt gab ihnen Recht.

Klausel verstößt gegen Grundrecht der Freizügigkeit

Die hiergegen von der beklagten Stadt eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. Das Oberlan­des­gericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach Auffassung des Gerichts benachteiligt die Klausel die Kläger als Käufer unangemessen. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Boden­spe­ku­lation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäfts­be­dingung – auch wegen der vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung von 20 Jahren – bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen (Artikel 11 Grundgesetz). Überdies sei die Klausel unangemessen, weil sie keine Härte­fa­ll­re­gelung vorsehe. Schließlich folge die Unange­mes­senheit zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzah­lungs­ver­pflichtung von 400,- DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadrat­me­terpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen als unzulässige Strafzahlung darstelle.