Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen mittels einstweiliger Verfügung möglichEinstweilige Räumungs­ver­fügung bei ungenehmigter Untervermietung zwecks Vereitelung der Räumungs­voll­streckung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin eines Geschäftslokals in einem städtischen Einkaufszentrum hatte die Räume an eine Frau untervermietet, damit diese darin einen Backshop betreiben konnte. Wegen erheblicher Zahlungs­rück­stände kündigte jedoch die Hauptmieterin das Mietverhältnis mit der Untermieterin im Jahr 2016. In der Folgezeit erwirkte die Hauptmieterin zwar einen Räumungstitel gegen die Untermieterin. Eine Räumungs­voll­streckung scheiterte jedoch daran, dass die Untermieterin unberechtigt weiterer Unter­ver­mie­tungen vornahm und dadurch die Räume von Personen besitzt wurden, für die kein Räumungstitel vorlag. Inzwischen hatte sich ein Mietrückstand in Höhe von mehr als 200.000 EUR angesammelt. Die Hauptmieterin beantragte daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die nunmehrige Untermieterin gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Landgericht gab Antrag auf einstweilige Verfügung statt

Das Landgericht Frankfurt a.M. gab dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung statt. Dies sei seiner Ansicht nach geboten, da durch die ständigen Unter­ver­mie­tungen die Klägerin an der Räumungs­voll­streckung gehindert sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten. Sie führte insbesondere an, dass im Rahmen eines Gewer­be­miet­ver­hält­nisses die Räumung mittels einer einstweiligen Verfügung nicht möglich sei.

Oberlan­des­gericht bejaht ebenfalls Zulässigkeit der einstweiligen Verfügung

Das Oberlan­des­gericht Frankfurt a.M. bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Erlass der einstweiligen Verfügung sei rechtens. Die Klägerin könne nicht auf eine Räumungsklage verwiesen werden. Denn es sei zu befürchten, dass die vormalige Untermieterin oder die jetzige Untermieterin, die Beklagte, vor Durchführung einer Räumungs­voll­streckung erneut die Mietsache an einen Dritten weitergeben werde.

Möglichkeit einer einstweiligen Räumungs­ver­fügung im Gewer­be­miet­ver­hältnis

Es sei zwar richtig, so das Oberlan­des­gericht, dass die Regelung des § 940 a Abs. 2 ZPO, wonach mittels einer einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe einer Wohnung von einem Dritten verlangt werden kann, auf ein Mietverhältnis von Geschäftsräumen nicht anwendbar ist. Der Zweck der Regelung, nämlich die Erleichterung der Räumungs­voll­streckung und Verhinderung der Vollstre­ckungs­ver­ei­telung, sei aber in einem Gewer­be­miet­ver­hältnis ebenfalls zu berücksichtigen. Die Regelung zeige, dass sogar im Bereich des besonders geschützten Wohnraum­miet­rechts der Schutz des Besitzes an Mieträumen eingeschränkt werden kann. Die Interessen eines Mieters von Geschäftsräumen seien nicht von vornherein höher und die Interessen eines Vermieters von Geschäftsräumen seien nicht von vornherein geringer zu bewerten.