Keine Schadens­ersatz­pflicht des Verkäufers wegen Rückzugs von Ver­trags­verhandlungen zum Grund­s­tücks­verkaufAufwendungen in Hoffnung auf Vertrags­ab­schluss unterliegen Risiko des potentiellen Käufers

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Frühjahr 2014 entschloss sich ein Grund­s­tücks­ei­gentümer zum Verkauf seines Grundstücks und beauftragte dazu einen Makler. Für das Grundstück interessierte sich ein Unternehmen, welches im Bereich der Bauwirtschaft tätig war und Grundstücke bebaute und vermarktete. Der vom Grund­s­tücks­ei­gentümer verlangte Kaufpreis in Höhe von 165.000 Euro war dem Unternehmen jedoch zu hoch. Da unter dem Grundstück eine unterirdische Wasserleitung verlief, welche grund­buch­rechtlich und baulastenmäßig nicht erfasst war, und sich zudem eine sanie­rungs­be­dürftige Giebelwand auf dem Grundstück befand, bot das Unternehmen einen Kaufpreis von 130.000 Euro an. Dieses Angebot lehnte der Grund­s­tücks­ei­gentümer aber ab. Das Unternehmen erhob daraufhin Klage auf Zahlung von Schadensersatz. Sie führte an, im Vertrauen auf den Vertrags­ab­schluss Aufwendungen in Höhe von fast 40.000 Euro getätigt zu haben. Zudem warf das Unternehmen dem Grund­s­tücks­ei­gentümer vor, nicht über die unterirdische Wasserleitung und die schadhafte Giebelwand informiert zu haben.

Landgericht gibt Schaden­s­er­satzklage statt

Das Landgericht Mönchengladbach gab der Schaden­s­er­satzklage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Grund­s­tücks­ei­gen­tümers.

Oberlan­des­gericht verneint Schaden­s­er­satz­an­spruch

Das Oberlan­des­gericht Düsseldorf entschied zu Gunsten des Grund­s­tücks­ei­gen­tümers und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Dem Unternehmen stehe kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Eine Verletzung der Aufklä­rungs­pflicht betreffend der Mängel an der Giebelwand und des Vorhandenseins einer unterirdischen Wasserleitung scheitere bereits daran, dass der beabsichtigte Grund­s­tücks­kauf­vertrag nicht zustande gekommen ist, und dass es grundsätzlich das gute Recht eines jeden an Vertragsverhandlungen Beteiligten sei, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, ohne dies irgendwie begründen zu müssen. Hat der andere Vertragspartner in der Hoffnung auf den Vertrags­ab­schluss Aufwendungen getätigt, so sei dies grundsätzlich seine Sache. Ohnehin sei jede Seite für ihren Überblick über die Markt­ver­hältnisse, die für sie vertrags­re­le­vanten Informationen und deren Beschaffung selbst verantwortlich.

Keine vorvertragliche Haftung bei Notarverträgen

Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts sei bei Notarverträgen besondere Vorsicht bei der Prüfung vorver­trag­licher Haftung geboten. Denn würde eine Verpflichtung zum Schadensersatz ohne Weiteres bejaht, so könne dies einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss begründen. Ein solcher Zwang laufe jedoch dem Zweck der Formvorschrift des § 313 b Abs. 1 BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertrags­ge­gen­stands eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll.

Schaden­s­er­satz­an­spruch bei vorsätzlicher Treue­pflicht­ver­letzung

Eine Grundlage für einen Schaden­s­er­satz­an­spruch könne aber eine vorsätzliche Treue­pflicht­ver­letzung sein, so das Oberlan­des­gericht. Diese könne darin liegen, dass der Partner eine tatsächlich nicht vorhandene Abschluss­be­reit­schaft vorspiegelt oder von einer geäußerten Abschluss­be­reit­schaft abrückt, ohne dies zu offenbaren. So lag der Fall hier aber nicht.