Ausschluss des Minderungsrecht unter Verweis auf Rück­zahlungs­anspruch in Geschäfts­raum­mietvertrag zulässigVerbleib des Rück­zahlungs­anspruchs muss nicht ausdrücklich geregelt sein

In dem zugrunde liegenden Fall bestand seit dem Jahr 2019 vor dem Landgericht Wuppertal unter anderem Streit darüber, ob die Mieterin einer Lagerhalle ein Recht zur Mietminderung zusteht. Der Vermieter verneinte dies und verwies auf eine Regelung im Mietvertrag, die lautete: "Der Mieter kann […] die Miete [nicht] mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwen­dungs­ersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entschei­dungsreif sind".

Landgericht bejaht Recht zur Mietminderung

Das Landgericht Wuppertal entschied, dass der Mieterin ein Recht zur Mietminderung zustehe. Die Regelung zum Ausschluss des Minde­rungs­rechts sei wegen § 556 b Abs. 2 BGB unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung des Vermieters.

Oberlan­des­gericht bejaht Wirksamkeit des Ausschlusses des Minde­rungs­rechts

Das Oberlan­des­gericht Düsseldorf entschied zu Gunsten des Vermieters. Das Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB sei wirksam ausgeschlossen. Die Regelung des § 556 b Abs. 2 BGB finde auf gewerbliche Mietverträge keine Anwendung. Minde­rungs­be­schrän­kungen in Geschäfts­raum­miet­ver­trägen, die den Mieter bei Vorliegen eines Mangels zwecks Sicherung des "Cash-Flows" des Vermieters einstweilen zur Zahlung der vollen Miete verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzah­lungs­an­spruch verweisen, benachteiligen den Mieter nicht unangemessen.

Verbleib des Rückzah­lungs­an­spruchs muss nicht ausdrücklich geregelt sein

Es sei zudem unschädlich, so das Oberlan­des­gericht, wenn die Regelung zur Beschränkung des Minde­rungs­rechts nicht ausdrücklich klarstellt, dass dem Mieter noch ein Berei­che­rungs­an­spruch verbleibt. Eine solche ausdrückliche Klarstellung sei grundsätzlich nicht erforderlich. Eine Ausnahme gelte wegen § 305 c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Berei­che­rungs­an­spruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minde­rungs­rechts nahelege. So lag der Fall hier nicht.